שאלות נפוצות (FAQ)
1) מהם תחומי ההתמחות העיקריים שלכם?
אנו מתמחים בליווי פיננסי ופיתוח עסקי לחברות נדל"ן קטנות ובינוניות, עם דגש על גיוס מימון בנקאי וחוץ-בנקאי לפרויקטים.
2) כמה זמן אורך תהליך גיוס מימון ממוצע?
משך התהליך משתנה לפי מורכבות הפרויקט וסוג המימון. בדרך כלל בין כמה שבועות לכמה חודשים, תוך מאמץ מתמיד לקיצור לוחות הזמנים.
3) האם אתם עובדים על בסיס הצלחה בלבד?
מודל התמחור גמיש: ריטיינר, עמלת הצלחה או שילוב. נקבע בהתאמה אישית לאחר הבנת הפרויקט והיקפו.
4) מה זה מימון נדל"ן ליזמים?
אשראי ייעודי לרכישה, תכנון, בנייה ושיווק עד להשלמת פרויקט או ייצובו.
5) מהי השלמת הון עצמי?
מימון שמכסה את הפער בין ההון שיש ליזם לבין דרישת ההון העצמי של הבנק/המוסדי.
6) מי מספק השלמת הון עצמי?
קרנות חוב, גופים מוסדיים, משקיעים פרטיים, שותפי הון ולעיתים שכבת מזנין.
7) מה ההבדל בין LTV ל-LTC?
LTV – יחס הלוואה לשווי נכס; LTC – יחס הלוואה לעלות הפרויקט הכוללת.
8) כמה הון עצמי נדרש בדרך כלל?
לרוב 20%–35% מעלות הפרויקט, תלוי בסיכון, שלב, מיקום ומכירות מוקדמות.
9) מהו ליווי בנקאי סגור?
מסגרת אשראי עם חשבון ליווי, שחרור כספים לפי אבני דרך ושעבודים מלאים.
10) האם ניתן לממן קרקע ללא היתר?
אפשרי אך מורכב: דרוש הון עצמי גבוה יותר, ריבית/עמלות גבוהות ובטחונות מחמירים.
11) מהו חוב מזנין?
שכבת חוב נחותה לבכיר ובכירה להון היזם; יקרה יותר ולעיתים כוללת השתתפות ברווח.
12) מהי הלוואת גישור?
מימון קצר טווח לגישור עד לסגירת ליווי/מכירות/כניסת משקיע.
13) אילו מסמכים נדרשים להגשת בקשה?
דוח אפס/שמאות, נסחי זכויות, תקציב מפורט, לוחות זמנים, הסכמי קבלן/יועצים, תוכניות והיתרים.
14) מהו דוח אפס?
שמאות היתכנות ראשונית הבוחנת הכנסות, עלויות, מיסוי וסיכונים לפני רכישה/ביצוע.
15) כמה זמן לוקחת שמאות ליווי?
בדרך כלל 1–3 שבועות, תלוי בזמינות נתונים ובמורכבות הפרויקט.
16) מהו DSCR וכיצד משתמשים בו?
יחס כיסוי שירות חוב. בפרויקטים מניבים בוחנים NOI מול תשלומי חוב כדי להעריך עמידות.
17) האם מכירות מוקדמות מפחיתות דרישת הון?
כן. Pre-Sales מוכחות מקטינות סיכון ומשפרות תנאי מימון.
18) מהי ערבות חוק מכר?
ערבות בנקאית המגנה על כספי רוכשים עד רישום/מסירה; חלק מליווי בנקאי.
19) האם חובה להקים SPV?
ברוב המקרים כן; מבודד סיכונים ומאפשר שעבודים נקיים לפרויקט ספציפי.
20) מהי בדיקת נאותות (Due Diligence)?
בדיקות משפטיות, תכנוניות, הנדסיות וכספיות שמבצע המלווה והיזם לפני סגירה.
21) מה ההבדל בין מימון בכיר לנחות?
בכיר נפרע ראשון ומגובה בשעבוד ראשון; נחות אחריו ונושא ריבית גבוהה יותר.
22) איך נקבע שיעור הריבית?
לפי סיכון הפרויקט, ניסיון היזם, מימון עצמי, איכות הבטחונות וריביות השוק.
23) מהו חשבון ליווי?
חשבון ייעודי שממנו מתבצעות משיכות כנגד אישורי מהנדס ושמאות.
24) אילו בטוחות נדרשות בדרך כלל?
שעבוד זכויות במקרקעין/מניות SPV, המחאת זכויות, ערבויות אישיות וביטוחי פרויקט.
25) האם ניתן להכיר בשווי קרקע כהון עצמי?
לעיתים כן, לפי שומה מעודכנת ובכפוף לשיעור הכרה שמאשר המלווה.
26) מהו Covenant?
התניה פיננסית/תפעולית בהסכם ההלוואה (למשל רמת מכירות מינימלית או מגבלת משיכה).
27) מה זה Cure Period?
פרק זמן לתיקון הפרת קובננט לפני שהמלווה מפעיל סנקציות.
28) מה קורה באירוע כשל (Event of Default)?
המלווה רשאי להאיץ את ההלוואה, לממש בטוחות או להיכנס לניהול הפרויקט.
29) האם אפשר למחזר מימון באמצע פרויקט?
כן. אם שופר פרופיל הסיכון/המכירות ניתן לבצע Refinance להפחתת עלות הון.
30) מהי תקרת משיכה (Drawdown) וכיצד מתבצעת?
משיכות בשלבים כנגד חשבונות מאושרים ודוחות התקדמות הנדסיים.
31) האם ניתן לשלב מספר מלווים?
כן. באמצעות סינדיקציה/הסכמי אינטרקרדיטור המסדירים קדימויות.
32) מה זה Intercreditor Agreement?
הסכם בין מלווים הקובע קדימות, זכויות וטיפול באירועי כשל.
33) האם רווח יזמי מינימלי נדרש?
בדרך כלל נדרש רווח יזמי של 15%–20% לפחות לתמיכה במימון.
34) מה ההשפעה של עליית ריבית?
מגדילה הוצאות מימון, מקטינה רווחיות ועלולה לדרוש הזרמות הון נוספות.
35) האם ניתן לגדר ריבית?
כן. באמצעות נגזרים/קיבועי ריבית בהתאם למדיניות המלווה.
36) מה ההבדל בין Build-to-Sell ל-Build-to-Rent?
BTS מתבסס על מכירה; BTR על החזקה והשכרה ו-DSCR לאחר אכלוס.
37) האם ניתן לממן פרויקטי התחדשות עירונית?
כן. בכפוף להסכמות דיירים, היתרים, ערבויות חוק מכר ומבנה בטוחות מותאם.
38) מה תפקיד המהנדס המלווה?
לאשר התקדמות, כמויות ועמידה בתקציב לצורך שחרור כספים בטוח.
39) איך מוכיחים ניסיון יזמי?
רשימת פרויקטים שבוצעו, דוחות גמר, עמידה בזמנים ותקציב ומכתבי המלצה.
40) מהי מסגרת בטוחות מקובלת?
שעבוד ראשון, שעבוד מניות SPV, המחאת זכויות בחוזים, ביטוחי פרויקט ו-DSRA.
41) האם אפשר להשלים הון באמצעות שותף הון?
כן. שותף הון מזרים Equity תמורת בעלות/תשואה מועדפת (Preferred Return).
42) מהי תשואה מועדפת?
רף תשואה בסיסי למשקיע הון לפני חלוקת רווחים ליזם (Promote).
43) מהו Promote (Carry) ולמה הוא חשוב?
זהו חלק עודף ברווחים שמקבל היזם לאחר השגת תשואה מוסכמת למשקיעי ההון. מייצר תמריץ ביצועי.
44) האם ניתן לחלק דיבידנד במהלך הפרויקט?
לרוב אסור עד לעמידה בקובננטים מסוימים (DSCR/מכירות). פירוט בתקנון הליווי ובהסכם ההלוואה.
45) מה ההבדל בין LTV ל-LVR?
שניהם יחסים בין חוב לשווי; LVR משמש לעיתים בהלוואות פרטיות/חוץ-בנקאיות עם שיטות חישוב שונות במקצת.
46) כיצד בונים טבלת מקורות ושימושים (Sources & Uses)?
מצד אחד כל מקורות המימון (הון, חוב בכיר, מזנין), ומנגד כל השימושים (קרקע, ביצוע, ריביות, עמלות, עתודות).
47) מהו DSRA וכמה לשים בו?
חשבון שירות חוב לכרית ביטחון. לרוב 3–6 חודשי תשלומי חוב, בהתאם לסיכון ולדרישת המלווה.
48) האם ניתן לשעבד מניות SPV במקום ערבות אישית?
כן, אך לעיתים יידרשו גם ערבויות אישיות/אחרות בהתאם לסיכון ולהיסטוריית היזם.
49) מה המשמעות של Unitranche?
הלוואה יחידה שמשלבת בכיר+מזנין בריבית ממוצעת; מפשט משא ומתן ומסמכים אך ייתכן יקר יותר.
50) כיצד מוכיחים הון עצמי "אמיתי"?
אישורי יתרות/נזילות, תנועות בנק, מקור כספים (KYC/AML) ואי-שעבודו לחוב אחר ללא גילוי.
51) מהו Refinance לאחר אכלוס (Take-Out)?
מימון קבוע שמחליף את מימון הבנייה עם ייצוב NOI/תפוסה לשיעור ריבית נמוך יותר.
52) האם אפשר לשלב הלוואת מע"מ?
כן, במקרים רבים מימון כולל מרכיב למע"מ עד להחזרו, לפי תזרים הרשות והחשבונאות.
53) מהו Pre-Let ולמה הוא חשוב בפרויקטים מסחריים?
השכרות עוגן לפני השלמה; משפרות ודאות NOI ותנאי מימון (מרווח ורמות מינוף).
54) כיצד משפיעים היטלי השבחה ומסים על המימון?
מגדילים Uses ולכן דורשים יותר הון/חוב. שמאות ותכנון מס מוקדמים חשובים לצמצום הפתעות.
55) מה זה Contingency וכמה להקצות?
עתודת חריגות לביצוע. לרוב 3%–7% מעלות הקבלן, בהתאם לסיכון ולשלב התכנון.
56) מתי נכון להביא שותף הון לעומת מזנין?
כשנדרש מינוף נמוך/סיכון גבוה – עדיף הון. כשיש ודאות גבוהה ורוצים לשמור בעלות – מזנין.
57) מהי ערבות ביצוע וממי דורשים אותה?
ערבות בנקאית של הקבלן להבטחת עמידה בהסכם; תנאי נפוץ לשחרורי כספים.
58) האם ניתן לשעבד הכנסות ממכירות/שכירות?
כן. באמצעות המחאת זכויות/Lockbox, לטובת שליטה בתזרים ופירעון חוב.
59) כיצד נמדד רווח יזמי?
רווח לפני מס חלקי Uses (עלות כוללת). לעיתים נמדד גם על בסיס הון (IRR על Equity).
60) מהי בדיקת רגישות (Sensitivity) קריטית?
מחיר מכירה, עלויות ביצוע, קצב מכירות/תפוסה וריבית. נבחנות ראשונות מול הקובננטים.
61) מה תפקיד עורך הדין בעסקת מימון?
בדיקות זכויות, ניסוח/מו"מ על הסכמי הלוואה ושעבוד, רישומים ורישוי ערבויות.
62) האם נדרש רו"ח מלווה?
בפרויקטים רבים כן: בקרה תקציבית, דוחות למשיכות, התאמות תזרימיות וציות לקובננטים.
63) איך בוחרים קבלן לביצוע בהיבט המימון?
ניסיון מוכח, איתנות פיננסית, יכולת לעמוד ב-GMP, ערבויות ומוניטין חיובי.
64) מה זה Cost to Complete ולמה עוקבים אחריו?
עלות להשלמה מול יתרות מימון. חריגה עלולה ליצור דרישת Equity Kick-In.
65) איך בונים לוח סילוקין מתאים לפרויקט?
בונים בהתאם לתזרים משוער: לעיתים Interest Only בתקופת הבנייה ו-Amortization לאחר ייצוב.
66) מהו Grace Period?
דחיית תשלומי קרן (ולעתים ריבית) לתקופת הבנייה/השבחה כדי להתאים לתזרים.
67) האם אפשר לקבל מסגרת מתחדשת (Revolving)?
כן, בעיקר לצרכי הון חוזר/מע"מ. דורש בטוחות וגבולות ניצול ברורים.
68) מה זה Hard/Soft Lock על פירעון מוקדם?
תקופה/תנאים המגבילים פירעון מוקדם. נועדו להבטיח תשואה מינימלית למלווה.
69) כיצד קובעים מרווח ריבית (Margin)?
לפי סיכון אשראי, איכות בטוחות, שלב הפרויקט ותחרות בין מלווים.
70) מהי עמלת הקמה (Arrangement Fee)?
עמלה חד-פעמית בתחילת העסקה על ארגון המימון והמשאבים שהוקצו לה.
71) מה זה Commitment Fee?
עמלה על מסגרת אשראי לא מנוצלת בתקופת הזמינות.
72) מה החשיבות של WALT בנכס מניב?
משך שכירות ממוצע משוקלל משפיע על ודאות NOI ועל רמת המינוף האפשרית.
73) האם ניתן לממן FF&E ושיפורי דייר?
כן, בהתאם לסוג הנכס והסכמי שכירות (TI/LC) ובהתאם למדיניות המלווה.
74) מהי מכירת Forward Purchase?
מכירת נכס עתידי מראש למשקיע, לעיתים עם תשלומי התקדמות (Forward Funding).
75) מהו Loan Agreement ומה כולל?
מסגרת, ריבית, קובננטים, בטוחות, אירועי כשל, שחרור כספים, מגבלות דיבידנד ודו"חות.
76) איך נראית Waterfall של הון?
החזר הון למשקיעים, תשואה מועדפת, ולאחר מכן חלוקה ליזם (Promote) לפי מדרגות.
77) מה ההבדל בין Bullet ל-Amortization?
Bullet – פירעון קרן בסוף; Amortization – תשלומים שוטפים לאורך חיי ההלוואה.
78) האם אפשר להצמיד למדד/פריים?
כן. הצמדה מגינה משחיקה אך חושפת לשינויים; לעיתים משלבים רכיבי קיבוע/גידור.
79) מהו Market Out/MAC Clause?
סעיף המאפשר התאמת תנאים/ביטול אם חל שינוי מהותי לרעה בשוק/בפרויקט.
80) האם יש הבדל בגישת מימון בין מגורים למסחר?
כן. מגורים נשענים על Pre-Sales; מסחר על תזרים שכירות ו-DSCR לאחר ייצוב.
81) מה זה Anchor Tenant?
שוכר עוגן בעל משקל משמעותי, משפר ודאות NOI ותנאי המימון.
82) כיצד בוחנים קצב ספיגה (Absorption)?
השוואת עסקאות דומות, ביקוש מקומי, מלאי מתחרה ותמחור ביחס לשוק.
83) האם מימון בנייה כולל ביטוחי פרויקט?
כן. נדרש ביטוח עבודות קבלניות, צד ג', חבות מעבידים והמחאת זכויות למלווה.
84) מה זה Negative Pledge?
התחייבות לא לשעבד נכסים נוספים ללא הסכמת המלווה – לשמירת קדימותו.
85) מתי נדרש Equity Bridge?
כאשר הון השותפים נכנס בשלבים; הלוואת גשר זמנית עד סגירת ההזרמות.
86) האם אפשר להעמיד מזנין עם Warrant?
כן. מזנין יכול לכלול אופציה/אקוויטי-קיקר כתמורה על סיכון נחות.
87) מה זה Cash Sweep?
הפניית תזרים עודף לפירעון מוקדם עד לעמידה ביעדים/ירידת מינוף.
88) כיצד פועלים בעת חריגת תקציב?
מעדכנים תקציב, מגייסים מקורות נוספים, בוחנים חיסכון/מו"מ, ולעיתים נדרש Equity Kick-In.
89) מה זה Step-In Rights?
זכויות המלווה להיכנס לניהול הפרויקט בעת כשל כדי לשמור על ערך הנכס.
90) איך מתמחרים השלמת הון עצמי?
ריבית גבוהה מחוב בכיר ולעיתים השתתפות ברווח/עמלת הצלחה בהתאם לסיכון ולבטוחות.
91) האם אפשר לקבל מימון על בסיס NOI עתידי?
בפרויקטים מניבים כן, בהתבסס על חוזים חתומים/מכתבי כוונות ושמאות הכנסה.
92) מהו Term Sheet וכמה הוא מחייב?
מסמך עקרונות. לעיתים לא מחייב משפטית אך מגדיר מסגרת למו"מ ולבדיקות.
93) מה ההבדל בין Non-Recourse ל-Limited Recourse?
Non-Recourse – ללא חזרה ליזם מעבר לפרויקט; Limited – עם חריגים/בטוחות נוספות.
94) האם ניתן להשתמש ברווחי פרויקטים קודמים כהון עצמי?
כן, בכפוף להוכחת נזילות/זמינות וגילוי למלווה על מקורות הכסף.
95) מה חשיבות ה-Critical Path?
זיהוי העיכובים הקריטיים לשמירת לוחות זמנים, משפיע ישירות על עלות מימון.
96) מהי בדיקת Post-Completion?
בדיקת עמידה ביעדי תפוסה/DSCR לאחר השלמה כתנאי למיחזור/שינוי מסגרת.
97) כיצד מטפלים בשינויים תכנוניים במהלך הביצוע?
מגישים שינוי מתווה/תקציב, אישורי מהנדס ושמאי, עדכון לוחות זמנים וקובננטים.
98) מה ההבדל בין Hard Costs ל-Soft Costs?
Hard – בנייה פיזית; Soft – תכנון, יועצים, היתרים, משפטי ושיווק.
99) מהי אסטרטגיית יציאה מקובלת ליזם?
מכירת יחידות, מכירת הנכס המיוצב, או מיחזור למימון קבוע והחזקת הנכס.
100) האם המידע כאן מהווה ייעוץ?
לא. המידע כללי בלבד. לפני קבלת החלטות מימון מומלץ להתייעץ עם עו"ד, שמאי ויועצים פיננסיים.