חוב בכיר (Senior Debt)
הלוואה בעלת קדימות בפירעון ושעבוד ראשון על הנכס/הפרויקט. במקרה חדלות פירעון נפרעת ראשונה.
חוב נחות / מזנין (Mezzanine Debt)
שכבת חוב שבאה אחרי החוב הבכיר בקדימות. ריבית גבוהה יותר ולעיתים תמורה משתנה/אופציות.
הלוואת גישור (Bridge Loan)
הלוואה קצרת טווח לסגירת פער עד מימון קבוע/ליווי/מכירות. לרוב יקרה ומהירה.
הון עצמי (Equity)
ההשקעה של היזם או השותפים בפרויקט. מהווה שכבת ספיגת הפסדים ראשונה.
השלמת הון עצמי (Equity Top-Up)
מימון שמכסה את הפער בין הון היזם לדרישת ההון העצמי של המלווה.
LTV – Loan to Value
יחס הלוואה לשווי הנכס לפי שמאות. מדד סיכון מרכזי במימון נדל"ן.
LTC – Loan to Cost
יחס ההלוואה לעלות הכוללת של הפרויקט (קרקע, ביצוע, ריביות, עמלות).
DSCR – Debt Service Coverage Ratio
יחס כיסוי שירות חוב: תזרים נקי/תשלומי חוב. מעל 1 מעיד על כיסוי מספק.
IRR – שיעור תשואה פנימי
שיעור התשואה השנתי על השקעת ההון לאורך חיי הפרויקט.
NPV – ערך נוכחי נקי
הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים פחות ההשקעה. חיובי מעיד על כדאיות.
NOI – הכנסה תפעולית נקייה
הכנסות שכירות פחות הוצאות תפעול (ללא מימון/מס). בסיס לחישוב תשואה.
Cap Rate – שיעור היוון
NOI חלקי מחיר הנכס. משקף תשואה נדרשת/שווי שוק.
GRM – מכפיל הכנסות גולמי
מחיר נכס חלקי הכנסה שנתית גולמית. אינדיקטור מהיר לתמחור.
FFO / AFFO
מדדי תזרים לחברות נדל"ן מניב (בעיקר REIT). AFFO מנוכה הוצאות הון שוטפות.
דוח אפס
שמאות היתכנות ראשונית: הכנסות צפויות, עלויות, מיסוי וסיכונים טרם רכישה.
שמאי מלווה
שמאי המאשר שווי/עלויות ועוקב אחר התקדמות לצורך שחרורי כספים.
מהנדס מלווה
בודק הנדסי מטעם המלווה לאימות ביצוע, כמויות ותקציב.
חשבון ליווי
חשבון ייעודי לפרויקט ממנו משוחררים כספים לפי אבני דרך ובקרות.
ליווי בנקאי
מסגרת מימון סגורה לפרויקט יזמי כולל ערבויות חוק מכר ושעבודים.
Pre-Sales (מכירות מוקדמות)
מכירת יחידות טרום בנייה/אכלוס המפחיתה סיכון ומקלה על מימון.
ערבות חוק מכר
ערבות בנקאית להגנת כספי רוכשים עד לרישום/מסירה.
SPV – חברת פרויקט
ישות ייעודית שמבודדת סיכונים ומשמשת כמחזיקת זכויות הפרויקט.
Intercreditor Agreement
הסכם בין מלווים המסדיר קדימויות, זכויות וטיפול באירועי כשל.
Covenants (קובננטים)
התניות פיננסיות/תפעוליות שהיזם מחויב לעמוד בהן לאורך המימון.
Drawdown (משיכה מדורגת)
שחרור כספי הלוואה בשלבים כנגד התקדמות מאומתת.
Cost to Complete
עלות שנותרה להשלמת הפרויקט ביחס ליתרת מימון/תזרים.
Equity Waterfall
מנגנון חלוקת רווחים בין משקיעי ההון לפי מדרגות תשואה.
Preferred Return (תשואה מועדפת)
תשואה בסיסית שמוקנית למשקיע לפני חלוקה ליזם/נושאי מניות.
Promote (Carry)
חלק עודף ברווחים שמקבל היזם לאחר השגת תשואה מוסכמת.
Senior/Junior Lien
שעבוד ראשון/שני על נכס. קובע קדימות בפירעון וחלוקת תמורות.
Negative Pledge
התחייבות שלא לשעבד נכסים נוספים ללא הסכמת המלווה.
DSRA – חשבון שירות חוב
יתרת ביטחון לתשלומי חוב עתידיים למקרי חירום/סטייה.
GMP – מחיר מקסימלי מובטח
חוזה ביצוע עם תקרה תקציבית המחלק סיכוני חריגה.
EPC – תכנון, רכש, הקמה
מודל חוזי בו קבלן ראשי אחראי מקצה לקצה.
Contingency (עתודת חריגות)
כרית תקציב לבלתי צפוי, לרוב 3%–7% מעלות הביצוע.
חוב פרויקטלי (Project Finance)
מימון הנסמך על תזרימי הפרויקט ושעבודיו בלבד.
Non-Recourse / Limited Recourse
חוב ללא/עם מגבלת זקיפת אחריות אישית מעבר לפרויקט.
Break Cost
עלות יציאה מוקדמת/פירעון מוקדם של הלוואה.
Commitment Fee
עמלה על מסגרת אשראי לא מנוצלת.
Arrangement Fee
עמלת הקמה/סידור המימון בתחילת הליווי.
Margin (מרווח)
תוספת לריבית בסיס (פריים/תלבור/מדד) בהתאם לסיכון.
קובננט מכירות
דרישה לאחוז מכירות מינימלי בזמן נתון לשחרור מימון.
Equity Kick-In
דרישת הזרמת הון נוסף בעת חריגה/אי עמידה בהתניות.
Refinance (מיחזור חוב)
החלפת מימון קיים במימון חדש בתנאים משופרים.
Take-Out Financing
מימון קבוע שמחליף מימון בנייה לאחר אכלוס/ייצוב.
Stabilized Asset
נכס בתפוסה ותזרימים יציבים, מתאים למימון קבוע.
Leasing (השכרה)
חתימת חוזי שכירות ליצירת NOI ותמיכה במימון.
Pre-Let
השכרות עוגן טרם השלמה לשיפור תנאי מימון מסחרי.
Anchor Tenant (שוכר עוגן)
שוכר מרכזי המשפיע על מימון ותמחור הנכס.
Build-to-Sell (BTS)
מודל יזמי המבוסס על מכירת יחידות לאחר בנייה.
Build-to-Rent (BTR)
מודל יזמי המיועד להחזקה והשכרה לטווח ארוך.
דיירי פינוי-בינוי
בעלי הדירות בפרויקט התחדשות; מזכים בערבויות ושכירות חלופית.
תמ"א 38
מסגרת להתחדשות בניינים קיימים; מצריכה מימון ייעודי וערבויות.
היתרי בנייה
אישורי רשות לביצוע; משפיעים ישירות על סיכון ועלויות.
תב"ע (תכנית בניין עיר)
תכנית תכנונית המסדירה זכויות בנייה ושימושים.
זכויות בנייה
היקף בנייה מותר לפי תכנון. משפיע על שווי ועל מימון.
עלויות קשות (Hard Costs)
ביצוע, שלד, גמרים, ציוד. לב ליבו של תקציב הבנייה.
עלויות רכות (Soft Costs)
תכנון, יועצים, היתרים, משפטי, שיווק, מימון.
ריבית מהוונת
הוצאות מימון שנכללות בתקציב ונצברות עד השלמה.
Indexation (הצמדה)
קישור הריבית/קרן למדד/פריים לשמירת ערך.
Hedging (גידור)
הקטנת סיכון ריבית/מטבע באמצעות נגזרים/קיבועים.
Forward Purchase
מכירת נכס עתידי מראש לקונה מוסדי, לעיתים למימון.
Forward Funding
קונה מממן שלבי בנייה תמורת בעלות עתידית.
Exit (יציאה)
אסטרטגיית מימוש: מכירה, מיחזור, או החזקה תפעולית.
Sensitivity Analysis
בדיקת עמידות הפרויקט לשינויים במחירים/עלויות/זמן.
Stress Test
תרחישים קיצוניים לבחינת סיכון ומרווחי בטיחות.
Cure Period
חלון זמן לתיקון הפרת קובננט לפני הפעלה של סנקציות.
Event of Default
אירוע כשל בהסכם ההלוואה המאפשר האצה/מימוש.
Acceleration (האצה)
דרישת פירעון מיידית של ההלוואה בעקבות כשל.
Standstill
עצירת צעדי אכיפה לזמן מוגבל לצורך הסדרה.
Subordination
הסדרת נחותות חוב/בטוחות מול מלווה בכיר.
Pari Passu
שוויון בזכויות בין מלווים/נשייה באותה שכבה.
Interim Financing
מימון ביניים זמני עד סגירה/ליווי סופי.
Syndication (סינדיקציה)
חלוקת הלוואה בין מספר מלווים להפחתת סיכון.
Club Deal
שותפות בין מספר גופים למימון פרויקט מסוים.
Unitranche
הלוואה אחת המשלבת בכיר+מזנין בריבית ממוצעת.
Hard Lock / Soft Lock
הגבלות על פירעון מוקדם: מוחלט/בתנאים מסוימים.
Make-Whole
פיצוי ריבית למלווה בעת פירעון מוקדם.
Mezz Warrant
זכות למזנין לקבל נתח הוני/אופציה כבונוס תשואה.
Success Fee
עמלת הצלחה לגוף מממן/מאתר הון בהשגת סגירה.
Equity Partner (שותף הון)
משקיע שמזרים הון תמורת בעלות/תמורה מועדפת.
JV – מיזם משותף
שיתוף פעולה חוזי בין יזם למשקיע/קבלן בפרויקט.
Share Pledge
שעבוד מניות SPV לטובת המלווה להבטחת החוב.
Fixed & Floating Charge
שעבוד קבוע על נכס מסוים וצף על כלל נכסי החברה.
Collateral Package
סט הבטוחות: קרקע, מניות, זכויות, חשבונות וביטוחים.
Insurance Assignment
המחאת זכויות בפוליסות לטובת המלווה.
Performance Bond
ערבות ביצוע של קבלן להבטחת עמידה בהתחייבויות.
Retention (עצורי תשלום)
ניכוי אחוז מהתשלום עד תיקון ליקויים/מסירה.
Cost Overrun Guarantee
ערבות לכיסוי חריגות מעל התקציב המאושר.
MAC Clause
סעיף שינוי מהותי לרעה המאפשר התאמת תנאים/ביטול.
Term Sheet
מסמך עקרונות לא מחייב (לרוב) לקווי המימון המוצעים.
Credit Approval
אישור ועדת אשראי של המלווה למסגרת ולתנאים.
CPs – תנאים מתלים
רשימת דרישות שיש להשלים לפני הזכרות ההלוואה.
Use of Proceeds
ייעוד כספי ההלוואה: קרקע, ביצוע, מיסים, ריבית.
Sources & Uses
טבלת מקורות ומישמי התקציב בפרויקט.
Cash Sweep
הפניית תזרים עודף לפירעון מוקדם לפי כללים מוסכמים.
Lockbox
מנגנון שליטה של המלווה בתזרימי הפרויקט.
Step-In Rights
זכויות כניסה של המלווה לניהול הפרויקט באירוע כשל.
RICS / IVS
תקני שמאות בינלאומיים המשמשים בהערכות שווי.
דוח רווחיות (Feasibility)
ניתוח כדאיות כלכלית הכולל רגישויות ותרחישים.
מימון קרקע
אשראי לרכישת קרקע. נתפס בסיכון גבוה יותר ללא היתרים.
מימון בנייה
אשראי לביצוע עבודות לאחר היתרים ותכנון מפורט.
מימון קבוע
הלוואה ארוכת טווח לנכס מיוצב במקום מימון בנייה.
מס רכישה
מס על רכישת קרקע/נכס. מרכיב משמעותי בתקציב.
היטל השבחה
תשלום לרשות עקב השבחת מקרקעין בעקבות תכנון.
מס שבח
מס על רווח ממכירת מקרקעין; נלקח בחשבון בתכנית.
תזרים מזומנים
כניסות ויציאות כספיות לפי שלבי פרויקט ולוח זמנים.
Working Capital
הון חוזר להפעלת הפרויקט והוצאות שוטפות.
שיעבוד זכויות
רישום בטוחה על זכויות בנכס/חברה לטובת המלווה.
המחאת זכויות
העברת זכות מהיזם למלווה (למשל אצל רוכשים/שוכרים).
Escrow (נאמנות)
החזקת כספים על ידי נאמן עד להשלמת תנאים.
Pipeline (צבר עסקאות)
רצף פרויקטים בהתהוות; משפיע על אמון המממנים.
Track Record
ניסיון מוכח של היזם בפרויקטים דומים.
Market Comps
עסקאות השוואה לקביעת מחירי יעד/שווי.
Pre-Construction
שלב טרום ביצוע: תכנון, רישוי, התקשרויות.
Critical Path
שרשרת המשימות הקריטיות ללוח הזמנים.
Completion Certificate
אישור גמר/אכלוס המשפיע על שחרור ערבויות.
Snag List
רשימת תיקונים למסירה; קשורה לשחרורי תשלום.
Leverage (מינוף)
שימוש בחוב להגדלת תשואה על הון, עם סיכון מוגדל.
Loan Tenor (מח"מ הלוואה)
משך ההלוואה עד לפירעון מלא, כולל לוח סילוקין.
Amortization (שחיקה)
פירעון קרן וריבית לאורך זמן לפי לוח תשלומים.
Bullet (בלון)
פירעון הקרן בתשלום חד בסוף התקופה.
Interest Only
תשלומי ריבית בלבד במהלך הבנייה/ההשבחה.
Grace Period
דחיית תשלומי קרן/ריבית לזמן מוגדר.
Covenant Lite
הלוואה עם מעט התניות; לרוב יקרה יותר.
Market Out
אפשרות למלווה לסגת אם השוק השתנה לרעה.
Developer Fee
שכר יזם כחלק מהעלות. כפוף לקובננטים.
Leasing Commission
דמי תיווך להשכרה; נכלל ב-NOI מתואם.
TI/LC
שיפורי דייר (TI) ועמלת תיווך (LC) בעסקאות מסחריות.
WALT
משך שכירות ממוצע משוקלל – מדד יציבות הכנסות.
Occupancy (תפוסה)
אחוז יחידות/שטחים מושכרים בפועל.
Absorption (קצב ספיגה)
קצב מכירת/השכרת יחידות בשוק נתון.
Back-to-Back
התניית עסקה אחת בתוצאות עסקה אחרת (למשל מימון במכירות).
קרן חוב נדל"ן
גוף מוסדי/פרטי המעמיד אשראי לפרויקטי נדל"ן.
REIT (קרן ריט)
חברה המחזיקה נכסים מניבים ומחויבת לחלוקת דיבידנד גבוהה.
Sponsor (ספונסר)
היזם המוביל האחראי לגיוס הון וניהול הפרויקט.
Co-Invest
השקעת הון משותפת של הספונסר לצד משקיעים.
Side Letter
מסמך צד המעניק תנאים ייחודיים למשקיע/מלווה.
Data Room
מאגר מסמכים מקוון לבדיקת נאותות.
Due Diligence
בדיקות משפטיות, הנדסיות, פיננסיות ושמאיות לעסקה.
KYC / AML
זיהוי לקוח ומניעת הלבנת הון כתנאי לפתיחת מימון.
Term Loan
הלוואה לתקופה מוגדרת עם לוח סילוקין קבוע.
Revolving Facility
מסגרת מתחדשת למשיכות והחזרים לפי צורך.
Availability Period
חלון הזמן שבו ניתן למשוך את כספי ההלוואה.
Base Case
תסריט היעד בתכנית העסקית שעליו נבחן המימון.
Equity Bridge
הלוואה זמנית עד השלמת הון משותפים/משקיעים.
Mezz Intercreditor
הסכם יחסי בכיר–מזנין: קדימות, ווטואים, Cure.
Milestone (אבן דרך)
שלב מפתח לשחרור כספים/תשלומים לקבלן.
Handover (מסירה)
העברת חזקה לרוכשים/שוכרים לאחר בדיקות קבלה.
Post-Completion Test
בדיקת עמידה ביעדי תפוסה/DSCR כתנאי לשינוי מסגרת/מיחזור.