כשנדל"ן חוזר, הוא חוזר בענק

חוק הקפיץ: מדוע שוק הנדל"ן תמיד חוזר, ובענק?

יש משפט שמשקיעי נדל"ן ותיקים אוהבים למלמל לעצמם בזמנים של אי-ודאות, כשהכותרות בעיתונים צועקות "משבר" והשכנים מדברים על "התפוצצות הבועה": "דבר מצחיק קורה בנדל"ן. כשזה חוזר, זה חוזר כמו כוכב". המשפט הזה הוא לא קלישאה; הוא תמצית האמת על אחת התכונות המדהימות והעוצמתיות ביותר של שוק הנדל"ן – יכולתו להתאושש ממשברים בצורה מהירה, דרמטית, וכמעט תמיד רווחית להפליא עבור אלו שהיו אמיצים מספיק לחשוב אחרת מההמון.

כדי להבין איך לנצל את התופעה הזו, אנחנו צריכים קודם כל להבין את קצב הריקוד הקבוע של השוק – המחזוריות שלו.

ארבע העונות של שוק הנדל"ן

בדיוק כמו עונות השנה, גם לשוק הנדל"ן יש מחזוריות קבועה שחוזרת על עצמה. מי שמכיר את העונות, יודע מתי לזרוע ומתי לקצור.

1. האביב (התאוששות): השלב שמתחיל אחרי "החורף הקשה". הביטחון חוזר לשוק לאט לאט, המחירים עדיין נמוכים יחסית, אבל רוכשים ומשקיעים מתחילים לחזור. זהו שלב של הזדמנויות גדולות למי שמזהה את ניצני הצמיחה.

2. הקיץ (צמיחה): השוק בשיא פריחתו. הביקוש גבוה, המחירים מטפסים בהתמדה, פרויקטים חדשים צצים בכל פינה והתקשורת מלאה בכתבות על "שוק רותח". כולם רוצים לקנות.

3. הסתיו (שיא): השוק מגיע לנקודת רוויה. המחירים גבוהים מאוד, ההיצע מתחיל לעקוף את הביקוש, והעסקאות הראשונות מתחילות להתבצע במחירים מעט נמוכים יותר. זוהי תחילתה של ההאטה.

4. החורף (ירידה): שלב ההתכווצות. המחירים יורדים, קבלנים מקפיאים פרויקטים, והפסימיות שולטת. רוב האנשים יושבים על הגדר ומפחדים לקנות.

הבנת המחזוריות הזו היא קריטית, אבל היא גם מעלה שאלה מתבקשת:

איך אפשר לזהות באיזה שלב של המחזור אנחנו נמצאים?

זיהוי השלב המדויק הוא אמנות, לא מדע מדויק, אך ישנם סימנים ברורים. ב**"קיץ", תראו זמני מכירה קצרים מאוד (דירות "נחטפות"), מלחמות מחירים בין קונים, והרבה בנייה חדשה. ב"חורף"**, לעומת זאת, תראו נכסים שעומדים על המדף חודשים ארוכים, גמישות גדולה במחיר מצד המוכרים, ודיווחים על ירידה בכמות המשכנתאות הנלקחות. שימו לב לסנטימנט הציבורי ולנתונים כמו מספר העסקאות וקצב עליית המחירים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

שיעורים מההיסטוריה: משברים הם מפעל לייצור הזדמנויות

הזיכרון האנושי קצר, אבל המספרים לא שוכחים. שתי הדוגמאות האחרונות והדרמטיות ביותר ממחישות את "חזרת הכוכב" של הנדל"ן בצורה מושלמת.

המשבר הפיננסי של 2008: העולם עמד על סף קריסה כלכלית. בנקים נפלו, שוקי המניות צללו, ואנשים איבדו את בתיהם. כותרות העיתונים בישרו על סופו של עידן הנדל"ן. ומה קרה בפועל? ממשלות ובנקים מרכזיים הורידו ריביות לרמה אפסית כדי להציל את הכלכלה. הכסף הפך לזול להפליא. משקיעים אמיצים ובעלי הון, כמו קרן הענק Blackstone, זיהו את ההזדמנות ההיסטורית. הם רכשו עשרות אלפי בתים במחירי רצפה מאנשים שנאלצו למכור. שנים ספורות לאחר מכן, כשהשוק התאושש בעוצמה אדירה, הם מכרו את אותם נכסים ברווחי עתק של מיליארדי דולרים.

מגפת הקורונה (2020): שוב, העולם נכנס לשיתוק. סגרים, אי-ודאות, עסקים קורסים. שוק הנדל"ן קפא על שמריו למספר חודשים. מומחים רבים הזהירו מפני צניחת מחירים. אך מהרגע שהוסרו המגבלות, קרה דבר הפוך ומדהים: ביקושים אדירים שהיו עצורים השתחררו בבת אחת, כמו סכר שנפרץ. בישראל, לדוגמה, הרבעון הראשון של 2021, מיד אחרי הסגר השלישי, הראה זינוק של 56% בהיקף העסקאות לעומת השנה הקודמת. המחירים זינקו בקצב שלא נראה כמותו מאז 2010. מי שהיה מוכן ופעל במהירות, הרוויח בגדול.

אז האם זה חכם לקנות נדל"ן כשהשוק בירידה?

זו בדיוק האסטרטגיה של המשקיעים המתוחכמים ביותר, אך היא דורשת אומץ וביטחון פיננסי. קנייה ב"חורף" של השוק מאפשרת לך ליהנות ממחירים נמוכים יותר, פחות תחרות מקונים אחרים, ויכולת מיקוח גבוהה יותר מול המוכרים. עם זאת, הסיכון הוא שהירידות יימשכו לטווח קצר. לכן, אסטרטגיה זו מתאימה למשקיעים לטווח ארוך, כאלה שיש להם "אוויר לנשימה" פיננסי ויכולים להחזיק בנכס ולחכות בסבלנות ל"אביב" ול"קיץ" שיגיעו בהכרח.

ה-DNA של הנדל"ן: מה הופך אותו לחסין כל כך?

היכולת הפנומנלית של הנדל"ן להתאושש נובעת ממספר תכונות יסוד שהופכות אותו לנכס ייחודי:

• צורך בסיסי וקשיח: בסוף היום, אנשים תמיד יצטרכו מקום לגור בו. זהו צורך קיומי שלא נעלם, בניגוד לרצון במכונית חדשה או במניה טכנולוגית.

• היצע מוגבל מטבעו: אי אפשר לייצר עוד קרקע בתל אביב או בירושלים. המגבלה הפיזית הזו מבטיחה שהנכס שלכם תמיד יהיה בעל ערך אינהרנטי.

• נכס מוחשי שאפשר לגעת בו: בניגוד למניות או אג"ח שהם רשומות דיגיטליות, נדל"ן הוא נכס פיזי, יציב, שמספק ביטחון פסיכולוגי.

• מקור להכנסה שוטפת: נכס מניב (שמושכר) מייצר תזרים מזומנים חודשי, מה שמאפשר למשקיעים "לשרוד" תקופות של ירידת ערך על הנייר.

• ה"חבר" הכי טוב של הממשלה: בזמן משבר, המהלך הראשון של כל ממשלה הוא להוריד ריבית ולהדפיס כסף כדי לעודד את הכלכלה. מהלכים אלו הופכים את המשכנתאות לזולות יותר ודוחפים כסף לשוק הנדל"ן, מה שמאיץ את ההתאוששות.

המדריך למשקיע: איך לתפוס את הגל הבא?

הבנה שהשוק תמיד חוזר בענק היא דבר אחד. להיות מוכן לפעול כשההזדמנות מגיעה זה כבר סיפור אחר. הנה תוכנית הפעולה שלכם:

1. בנו "קרן מלחמה": הדבר החשוב ביותר הוא לשמור על נזילות. חסכו כסף מזומן שיהיה זמין לניצול הזדמנויות כשהמחירים יורדים ואחרים בפאניקה.

2. היו התלמיד המצטיין של השוק: עקבו אחרי הנתונים, קראו דוחות, הבינו את המגמות המקומיות באזורים שמעניינים אתכם. ידע הוא כוח.

3. צרו את "נבחרת החלומות" שלכם: בנו קשרים עם מתווך מקומי טוב, יועץ משכנתאות ומשקיעים אחרים. כשההזדמנות תגיע, תצטרכו לפעול מהר, והצוות הנכון ייתן לכם יתרון.

4. אל תנסו לתזמן את התחתית המושלמת: רבים מפסידים הזדמנויות כי הם מחכים שהמחיר יגיע לנקודה הכי נמוכה. זה בלתי אפשרי. אם זיהיתם עסקה טובה בשוק שנמצא במגמת ירידה, והמספרים עובדים לכם – פעלו.

כיצד אוכל להתכונן להזדמנות הגדולה הבאה בשוק הנדל"ן?

ההכנה מתחילה היום, לא כשהמשבר מגיע. התחילו בחיסכון אגרסיבי להון עצמי ("קרן המלחמה"). במקביל, גשו לבנק או ליועץ משכנתאות וקבלו "אישור עקרוני" למשכנתא. זה ייתן לכם מושג ברור לגבי כוח הקנייה שלכם ויאפשר לכם לפעול מיידית כשעסקה טובה צצה. והכי חשוב – למדו. צרכו ידע על שוק הנדל"ן, הבינו את המונחים, ונתחו עסקאות "על הנייר". ככל שתהיו מוכנים יותר, כך תהיו פחות לחוצים ויותר החלטיים ברגע האמת.

בסופו של דבר, הסוד הגדול של עולם הנדל"ן הוא סבלנות ואומץ. סבלנות להמתין להזדמנות, ואומץ לפעול בניגוד לסנטימנט הכללי. כי כשהפחד שולט ברחובות והרוב קופאים במקום, זה בדיוק הזמן שבו משקיעים חכמים מניחים את היסודות לעושר של הדור הבא. הם יודעים שהכוכב תמיד, אבל תמיד, חוזר לזרוח.