הסוד שאף אחד לא מספר לכם על קניית דירה: למה הזמן "הלא נכון" הוא בדיוק הזמן הנכון
"אני אחכה שהמחירים קצת יירדו", "אני אקנה אחרי שאקבל את הקידום בעבודה", "נחכה לראות מה יהיה עם הריבית", "כשיהיו לנו ילדים, נחשוב על זה ברצינות". נשמע מוכר? רובנו מנהלים בראש רשימה של תנאים מושלמים שחייבים להתקיים לפני שנעשה את הצעד הגדול ונקנה נכס. אנחנו מחכים לרגע קסום שבו כל הכוכבים יסתדרו בשורה, והשוק יתאים את עצמו אלינו באופן אישי.
האמת הכואבת היא שהרגע הזה הוא אשליה. הוא לא קיים. למעשה, הסוד הגדול ביותר שמשקיעי נדל"ן מצליחים הבינו מזמן הוא בדיוק הפוך: הזמן הטוב ביותר לקנות נדל"ן הוא כמעט תמיד לפני שאתם מרגישים מוכנים במאה אחוז. במאמר הזה נדון בסיבות שבגללן "לחכות לזמן הנכון" זו הטעות הכלכלית הגדולה ביותר שאתם יכולים לעשות, ננפץ כמה מהפחדים הגדולים ביותר, ונגלה איך דווקא פעולה מוקדמת, גם בתנאים לא אידיאליים, היא המפתח האמיתי לבניית הון וביטחון כלכלי.
משחק ההמתנה המסוכן: למה "לחכות לירידת מחירים" זו אסטרטגיה של מפסידים
הפיתוי הגדול ביותר לדחיינות הוא התקווה לתפוס את השוק בתחתית. כולנו רוצים להרגיש שעשינו את "עסקת המאה" וקנינו בזול. אבל הניסיון לנחש מתי השוק יגיע לשפל הוא כמו לנסות לתפוס טיפת גשם ספציפית בסופה – כמעט בלתי אפשרי, וברוב המקרים פשוט תישאר רטוב ומאוכזב.
המציאות בשוק הנדל"ן הישראלי יציבה באופן עקבי: המגמה ארוכת הטווח היא תמיד עלייה. למה? בגלל שילוב של גורמים שאינם עומדים להשתנות: גידול אוכלוסין מתמיד, היצע קרקעות מוגבל במדינה קטנה ותרבות שמעודדת בעלות על דירה. הביקוש תמיד גדול מההיצע. המתנה לירידה דרמטית היא הימור מסוכן מול מגמה ברורה.
המספרים מספרים את הסיפור כולו: בין השנים 2010 ל-2020, מדד מחירי הדירות בישראל זינק בכ-80%. דמיינו דירה שעלתה 1,000,000 ש"ח בשנת 2010. מי ש"חיכה" עשר שנים שהמחיר שלה יירד, גילה שהוא צריך לשלם עליה כעת 1,800,000 ש"ח. ההמתנה עלתה לו 800,000 ש"ח. זה לא חיסכון, זה הפסד עצום של כוח קנייה.
רגע, אבל כולם אומרים שאנחנו ב'בועת נדל"ן' שעומדת להתפוצץ. זה לא מסוכן לקנות עכשיו?
המונח "בועה" הוא לרוב מפחיד יותר מהמציאות. בעוד שתמיד ייתכנו תקופות של האטה או תיקונים קלים במחירים, הגורמים הבסיסיים שמניעים את השוק הישראלי (ביקוש קשיח והיצע מוגבל) הופכים "התרסקות" בסגנון ארה"ב 2008 לסבירה הרבה פחות. במקום לחכות לפיצוץ שלא מגיע, חכם יותר להבין שהמחירים עלולים להתייצב או לרדת באחוזים בודדים, אך בטווח הארוך, העלות של להישאר מחוץ לשוק גבוהה בהרבה מהסיכון של כניסה אליו, גם אם התזמון אינו "מושלם".
הנכס הראשון שלכם: לא כלא, אלא מקפצה פיננסית
"אבל מה אם נרצה לעבור עיר בעוד שנתיים?", "מה אם המשפחה תגדל ונצטרך בית גדול יותר?", "אני עוד לא יודע/ת איפה אתמקם בחיים". אלו חששות לגיטימיים לחלוטין. אנחנו חיים בעידן דינמי, והמחשבה לקשור את עצמנו למקום אחד נראית מגבילה.
אבל כאן בדיוק צריך לשנות את התפיסה: דירה ראשונה היא לא חתונה קתולית, היא מקפצה. היא נכס פיננסי גמיש הרבה יותר ממה שנדמה. רכישה מוקדמת, גם של דירה קטנה, מכניסה אתכם למשחק. היא מאפשרת לכם להתחיל לצבור הון במקום "לשרוף" כסף על שכר דירה.
בואו נדמיין תרחיש: זוג צעיר רוכש דירת 3 חדרים קטנה. אחרי חמש שנים, נולד להם ילד והם צריכים לעבור לדירה גדולה יותר. מה האפשרויות שלהם?
-
למכור: סביר להניח שערך הדירה עלה משמעותית בחמש השנים הללו. הם יכולים למכור אותה, ליהנות מפטור ממס שבח (בדירה יחידה), ולהשתמש בסכום הגדול שצברו כהון עצמי משודרג לדירה הבאה.
-
להשכיר: הם יכולים להפוך את הדירה הראשונה לנכס מניב. שכר הדירה שיקבלו יעזור להם לממן את המשכנתא על הדירה החדשה והגדולה יותר.
בשני המקרים, הדירה הראשונה לא כבלה אותם – היא איפשרה להם את הצעד הבא. השינויים בחיים הפכו להזדמנות לשדרוג, לא למשבר כלכלי.
הפחד מ"להתחייב": איך משכנתא יכולה להפוך מעול למנוע צמיחה
המילה "משכנתא" לבדה מספיקה כדי לעורר חרדה. המחשבה על התחייבות ל-25 או 30 שנה לבנק יכולה להיות משתקת. זהו חסם פסיכולוגי ענק שגורם לנו להרגיש "לא מוכנים". אבל האמת היא, שאף אחד לא מרגיש מוכן ב-100% להתחייבות כזו.
הדרך להתמודד עם הפחד היא להבין מהי משכנתא באמת. זה לא רק חוב, זוהי תוכנית חיסכון כפויה. כשאתם משלמים שכר דירה, 100% מהכסף הולך לכיס של מישהו אחר ונעלם. כשאתם משלמים משכנתא, חלק מהתשלום הוא ריבית (ההוצאה), אבל חלק גדול יותר ויותר עם הזמן הוא החזר הקרן – כלומר, אתם למעשה "קונים" עוד ועוד חלקים מהבית שלכם. אתם מעבירים כסף מהכיס הימני לכיס השמאלי. במקום לפחד מהמחויבות, ראו בה מנגנון שמאלץ אתכם לבנות הון עצמי בכל חודש.
אני לא רוצה להיות משועבד/ת לבנק ל-30 שנה. אין דרכים אחרות?
בהחלט. 30 שנה זהו אורך החיים המקסימלי של ההלוואה, שנועד להקטין את ההחזר החודשי. זה לא גזר דין. ראשית, תמיד ניתן לבצע פירעון מוקדם חלקי או מלא אם נכנס לכם סכום כסף גדול. שנית, ניתן "למחזר" את המשכנתא כל כמה שנים – כלומר לקחת הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר כדי לסגור את הישנה. שלישית, רוב האנשים מוכרים את הנכס ועוברים דירה כל 7-10 שנים בממוצע. במעמד המכירה, יתרת המשכנתא מסולקת, ואתם נשארים עם ההון שצברתם. המחשבה על 30 שנה היא תיאורטית לרוב, לא מעשית.
לסיכום: אל תחכו לקנות נדל"ן. קנו נדל"ן, ואז חכו.
ההמתנה לרגע המושלם היא מתכון בטוח לפספוס. השוק לא יחכה לכם, המחירים לא יתאימו את עצמם אליכם, והחיים תמיד יהיו מלאים באי-ודאות. השקעה מוצלחת בנדל"ן אינה שמורה לגאונים פיננסיים או לבעלי מזל, אלא לאלו שהיו אמיצים מספיק לפעול.
כמובן, אין זה אומר לקפוץ למים בעיניים עצומות. עשו שיעורי בית. בנו תוכנית פיננסית מסודרת, בדקו את יכולת ההחזר שלכם, והתייעצו עם אנשי מקצוע. אך לאחר שעשיתם זאת, אל תתנו לפחד מהלא נודע לנהל אתכם.
הזמן הוא הנכס היקר ביותר שלכם, במיוחד אם אתם צעירים. כל שנה שבה אתם משלמים שכירות היא שנה שבה אתם מממנים את הפנסיה של מישהו אחר, במקום לבנות את שלכם. אז בפעם הבאה שתחשבו לעצמכם "זה עוד לא הזמן הנכון", זכרו שהסוד הוא פשוט: הזמן הנכון הוא עכשיו. קבלו החלטה, עשו את הצעד הראשון, וצפו בהון שלכם צומח בזמן שכל השאר עדיין מחכים לרגע המושלם שלעולם לא יגיע.