REITs: הסוד לגיוון תיק ההשקעות שלכם במימון נדל"ן

 REITs: הסוד לגיוון תיק ההשקעות שלכם במימון נדל"ן

קרנות ריט (REITs) הן חברות הנסחרות בבורסה ומאפשרות לך להשקיע בנדל"ן מניב (כמו בנייני משרדים, מרכזי קניות או מתחמי דיור) בסכומים נמוכים, מבלי שתצטרך לקנות נכס פיזי בעצמך. הן מציעות דרך נוחה לגוון את תיק ההשקעות, ליהנות מניהול מקצועי ולקבל הכנסה שוטפת מדיבידנדים.

רוצה להשקיע בנדל"ן אבל אין לך מיליון שקל בצד? הכירו את REITs

החלום על השקעה בנדל"ן מדבר כמעט לכל ישראלי. המחשבה על נכס שמייצר הכנסה חודשית קבועה בזמן שערכו עולה היא קסם פיננסי אמיתי. אבל בואו נודה על האמת: עבור רובנו, הדרך לשם רצופה במכשולים. צריך הון עצמי עצום, התעסקות עם משכנתאות, שיפוצים, חיפוש שוכרים ותיקונים בשעות לא שעות. זה מרגיש כמו מועדון סגור לבעלי הון בלבד.

אבל מה אם הייתה דרך להצטרף לחגיגה? להפוך לבעלים של חלק קטן בקניון מצליח, בבניין משרדים יוקרתי או במתחם מגורים מבוקש – וכל זה בלחיצת כפתור, בסכום שמתאים לכיס שלכם? זה בדיוק מה שקרנות השקעה במקרקעין, או בשמן המוכר REITs, מאפשרות לכם לעשות. הן הפתרון האלגנטי שהופך את עולם הנדל"ן הגדול והמאיים לנגיש וידידותי לכל משקיע.

אז מה זה בעצם REIT ואיך זה עובד?

תחשבו על קרן REIT כמו על "סל קניות" ענק של נדל"ן. במקום לקנות דירה אחת, אתם קונים מניה בחברה שהיא הבעלים של עשרות ואף מאות נכסים מניבים ומגוונים. החברה הזו, הקרן, מנוהלת על ידי צוות של מומחי נדל"ן שדואגים להכל: הם מאתרים את הנכסים הטובים ביותר, מנהלים את חוזי השכירות, מתחזקים את המבנים וגובים את שכר הדירה.

על פי חוק, קרנות REIT מחויבות לחלק לפחות 90% מהרווחים החייבים במס שלהן ישירות למשקיעים (כלומר, אליכם) בצורת דיבידנדים. זה הופך אותן למכונה לייצור הכנסה פסיבית, שמזרימה כסף לחשבון שלכם באופן קבוע.

רגע, אז איך זה עובד בפועל? אני קונה חתיכה מבניין?

לא בדיוק. אתה לא קונה "לבנים", אלא מניות. קרן REIT היא חברה לכל דבר, והמניות שלה נסחרות בבורסה בדיוק כמו מניות של אפל או טבע. כשאתה קונה מניה של REIT, אתה למעשה הופך לבעל מניות בחברה שהעסק שלה הוא להחזיק ולהשכיר נדל"ן. הרווחים מהשכירות, לאחר ניכוי הוצאות התפעול, מתחלקים בין כל בעלי המניות.

קרן REIT מול דירה להשקעה: מה עדיף לך?

ההשוואה בין השקעה ישירה בנכס לבין השקעה ב-REIT היא קריטית. בעוד שלבעלות על דירה יש יתרונות רגשיים ופרקטיים, מנקודת מבט של משקיע נטו, ל-REITs יש כמה קלפים מנצחים:

• סף כניסה נמוך: במקום לגייס מאות אלפי שקלים להון עצמי, אפשר להתחיל להשקיע ב-REITs באלפי שקלים בודדים.

• נזילות מיידית: צריכים את הכסף? מוכרים את המניה בלחיצת כפתור. נסו לעשות את זה עם דירה... התהליך יכול לקחת חודשים ארוכים.

• פיזור סיכונים מובנה: הדירה שלכם עומדת ריקה? ההכנסה שלכם היא אפס. ב-REIT, הסיכון מפוזר על פני עשרות נכסים ומאות שוכרים. אם משרד אחד מתפנה בבניין שבבעלות הקרן, זה כמעט לא משפיע על התשואה הכוללת.

• ניהול מקצועי: במקום שאתם תצטרכו להתמודד עם דוד שמתקלקל או שוכר שלא משלם, צוות מקצועי עושה את כל העבודה השחורה בשבילכם. זו השקעה פסיבית באמת.

מה היתרון המרכזי של REIT על פני דירה, ומה החיסרון?

היתרון הגדול ביותר הוא הגיוון והפשטות. בסכום קטן אתה מקבל חשיפה לתיק נכסים מגוון ומנוהל מקצועית, ללא כאבי הראש הנלווים. החיסרון המרכזי הוא היעדר שליטה ומינוף אישי. אין לך את היכולת להחליט איזה נכס לקנות, מתי לשפץ או למי להשכיר. בנוסף, קשה למנף השקעה ב-REIT באותה צורה שלוקחים משכנתא של 75% על דירה.

והשורה התחתונה: האם זה באמת משתלם?

בסופו של דבר, הכל מסתכם במספרים. וההיסטוריה מראה ש-REITs הן לא רק השקעה נוחה, אלא גם רווחית. מדד FTSE Nareit All Equity REITs, המייצג את ביצועי הקרנות בארה"ב, הניב תשואה שנתית ממוצעת של כ-10.5% בין השנים 2010 ל-2020. לשם השוואה, מדד S&P 500, המייצג את 500 החברות הגדולות בארה"ב, הניב באותה תקופה כ-7.5% בלבד.

יתרה מכך, REITs הוכיחו עמידות מרשימה גם בתקופות משבר. בזמן שמגפת הקורונה טלטלה את השווקים, קרנות הריט ירדו במתינות יחסית, מה שמצביע על יציבותן כנכס הגנתי בתיק ההשקעות.

השתכנעתי. איך מתחילים להשקיע בקרנות REIT?

זה החלק הכי פשוט. אם יש לך חשבון מסחר עצמאי בבנק או בבית השקעות, אתה יכול לקנות מניות של קרנות REIT בדיוק כפי שאתה קונה כל מניה אחרת. ישנן קרנות ישראליות הנסחרות בבורסה בתל אביב (כמו ריט 1 או סלע קפיטל) ואינספור קרנות בינלאומיות הנסחרות בבורסות העולם, המתמחות בסקטורים שונים (משרדים, מגורים, לוגיסטיקה, דאטה סנטרס ועוד).

סיכום: שער הכניסה שלך לעולם הנדל"ן

קרנות REIT הן כלי פיננסי אדיר שמנגיש את עולם מימון ההשקעות בנדל"ן לקהל הרחב. הן מציעות שילוב מנצח של תשואה אטרקטיבית, הכנסה פסיבית שוטפת, פיזור סיכונים ונוחות תפעולית. עבור כל מי שרוצה לגוון את תיק ההשקעות שלו וליהנות מהפוטנציאל של שוק הנדל"ן, אך ללא ההון וההתעסקות הכרוכים ברכישת נכס פיזי, REITs הן לא פחות ממהפכה.

במקום לחלום על נדל"ן, אולי הגיע הזמן פשוט להשקיע בו.