מסלולים חלופיים למימון נדל"ן - הזדמנויות חבויות בשוק הישראלי
בשוק הנדל"ן הדינמי והתחרותי של ישראל, רוכשים ומוכרים כאחד מחפשים אחר פתרונות מימון יצירתיים, מעבר למסלולים המסורתיים של משכנתאות והלוואות בנקאיות. בכתבה זו, נחקור לעומק מספר מודלים חלופיים למימון נדל"ן שצוברים תאוצה בשנים האחרונות, ונבחן כיצד הם יכולים להועיל לכל הצדדים בעסקה תחת תנאי שוק משתנים.
חכירה-לרכישה (Lease-to-Own): גשר בין שכירות לבעלות
מודל החכירה-לרכישה מאפשר לשוכרים פוטנציאליים לחתום על חוזה שכירות ארוך טווח, כאשר בתום התקופה עומדת בפניהם האופציה לרכוש את הנכס במחיר שנקבע מראש. שיטת מימון נדל"ן זו מיטיבה עם שוכרים שאין ביכולתם לעמוד בדרישות ההון העצמי או האשראי לקבלת משכנתא, אך שואפים לרכוש דירה בעתיד. עבור משקיעים, מודל זה מספק תזרים מזומנים יציב לצד אופק מימוש ברור.
על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2022 נחתמו בישראל למעלה מ-1,000 עסקאות חכירה-לרכישה, עלייה של 150% בהשוואה ל-2018. מגמת צמיחה זו צפויה להימשך, לנוכח הקושי של זוגות צעירים להשיג מימון לרכישת דירה ראשונה והעדפתם את הגמישות שמציעה השכירות.
מימון על ידי המוכר (Seller Financing): גישור על פערי אשראי
בעסקת מימון נדל"ן על ידי המוכר, הבעלים הנוכחי מעניק הלוואה לרוכש לצורך מימון חלק מעלות הרכישה, לרוב כנגד רישום משכנתא על הנכס. מודל זה מאפשר לרוכשים שאינם עומדים בקריטריונים המחמירים של הבנקים לקבל אשראי, תוך הימנעות מריביות גבוהות של הלוואות חוץ-בנקאיות. מנגד, מוכרים יכולים להרחיב את מעגל הקונים הפוטנציאליים ולזרז את מכירת הנכס, לצד קבלת ריבית אטרקטיבית על ההלוואה.
דוגמה בולטת למימון על ידי המוכר היא פרויקט המגורים היוקרתי "מגדלי הארבעה" בתל אביב. היזם, חברת דונה, הציעה לרוכשים אפשרות לקבל מימון של עד 50% משווי הדירה בריבית מופחתת ולתקופה של עד 10 שנים. הצעה זו אפשרה לקהל יעד רחב יותר להצטרף לפרויקט, וסייעה להאיץ את קצב המכירות תוך הקטנת הסיכון ליזם.
מודלים נוספים: מערכי שותפות ו"חלומית"
לצד החכירה-לרכישה ומימון על ידי המוכר, קיימים מודלים נוספים של מימון נדל"ן המתאימים למגוון רחב של רוכשים ומשקיעים. שותפויות מוגבלות בין משקיעים מאגדות הון לטובת השקעות נדל"ן משותפות, כאשר החבויות וההחזר על ההשקעה נחלקים באופן יחסי. תוכניות "חלומית" המוצעות על ידי גופים מוסדיים וקרנות השקעה מאפשרות לרוכשים לקבל עד 25% ממחיר הדירה כהלוואה נדחית ללא ריבית, כנגד מתן אופציה לרכישת חלק מהנכס בעתיד.
לסיכום, מגוון מודלים חלופיים למימון נדל"ן מספקים מענה לאתגרים בשוק הישראלי, בפרט לאור השחיקה בכוח הקנייה של משקי בית רבים והקשחת תנאי המשכנתאות. על ידי התאמת פתרון המימון למצבם הפרטני, רוכשים ומשקיעים כאחד יכולים למנף את ההזדמנויות הגלומות במסלולים אלו, ולקחת חלק פעיל יותר בשוק הנדל"ן המקומי.
אנו מזמינים אתכם להתייעצות אישית וללא עלות עם נציגינו, לצורך בחינת מסלולי מימון נדל"ן חלופיים התפורים למידותיכם. בין אם אתם מתכננים לרכוש את דירת חלומותיכם או מחפשים אחר השקעה מניבה לטווח ארוך, נשמח לחלוק עמכם את הידע והניסיון שצברנו ולסייע לכם לקבל החלטות מושכלות. השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם לשיחה אישית וללא התחייבות.