השקעה בנדל"ן, גם בקנה מידה קטן, היא דרך מוכחת ואמיתית לבניית תזרים המזומנים והעושר של הפרט
השקעה במימון נדל"ן נחשבת מזה זמן רב לאחת האסטרטגיות האפקטיביות והיציבות ביותר ליצירת הכנסה פסיבית ולצבירת הון פרטי. גם משקיעים קטנים, שלא מתמחים בתחום או מתפרנסים ממנו באופן בלעדי, יכולים להרוויח סכומים משמעותיים ולבנות תיקי נכסים מכובדים לאורך זמן. בין אם מדובר ברכישת דירה להשכרה, חידוש ומכירה של נכס ישן או אפילו השקעה בקרן ריט, הנדל"ן מציע מגוון אפשרויות לייצר תזרים מזומנים עקבי ולהגדיל את ההון בטווח הארוך.
מינוף כספי בעזרת מימון נדל"ן
אחד היתרונות הגדולים של השקעה בנדל"ן, שמאפשר גם למשקיעים קטנים "לשחק" בענף, הוא היכולת לנצל מינוף פיננסי דרך לקיחת מימון נדל"ן. בניגוד להשקעות אחרות, בנדל"ן ניתן לרכוש נכסים בשווי גבוה הרבה יותר מההון העצמי הראשוני, על ידי מימון של 70%-80% מהסכום באמצעות משכנתא. כך, תשואה של 10% על נכס שנרכש במינוף של 75% למשל, שקולה לתשואה של 40% על ההון העצמי שהושקע. המינוף מאפשר להכפיל את כוח הקנייה ולהאיץ את קצב בניית העושר.
דוגמה: משקיע רוכש דירה ב-1 מיליון ש"ח, כאשר 800 אלף ש"ח ממומנים ע"י משכנתא ו-200 אלף הם ההון העצמי. אם שווי הדירה יעלה ב-10%, הרווח על ההשקעה יהיה 100,000 ש"ח - תשואה של 50% על ההון העצמי.
הכנסה פסיבית קבועה מהשכרת נכסים
אחת מהמטרות העיקריות של משקיעי נדל"ן רבים היא יצירת זרם הכנסה פסיבי קבוע מנכסים מניבים. רכישת נכס להשכרה, כמו דירה או משרד, באמצעות מימון נדל"ן, מאפשרת למשקיע לגבות שכר דירה חודשי מהשוכרים, שאמור לכסות את החזר המשכנתא השוטף ואת עלויות התחזוקה, ולייצר עודף שנשאר בידי המשקיע. ככל שהמשכנתא נפרעת, גדל חלקו של העודף ונצבר הון עצמי רב יותר בנכס. כך ניתן לייצר תזרים מזומנים יציב שמממן את עצמו ואף צומח לאורך השנים.
עובדה: על פי סקר שנערך בארה"ב, 37% מבעלי הנכסים המשכירים מחזיקים ביותר מנכס אחד, וההכנסה הממוצעת מדמי שכירות היא 97,000$ בשנה.
פוטנציאל לבניית הון דרך עליית ערך הנכסים
מעבר להכנסה השוטפת מהשכרה, נדל"ן מציע גם פוטנציאל משמעותי לצבירת הון בטווח הארוך דרך עליית ערך הנכסים. לאורך ההיסטוריה, מחירי הנדל"ן הראו מגמת צמיחה עקבית וחיובית ברוב חלקי העולם, שנובעת מגידול טבעי בביקושים על רקע גידול אוכלוסין והתפתחות כלכלית. כמו כן, נכסים איכותיים באזורי ביקוש נהנים מקצב התייקרות מואץ יותר. אף שתמיד יש תנודתיות בשוק ואפילו מיתונים נקודתיים, בראייה ארוכת טווח רוב הנכסים צפויים לצבור ערך רב, ובעליהם ייהנו מרווחי הון נאים בעת מכירה או מימוש.
דוגמה: מחיר הדירות הממוצע בישראל עלה מכ-1.1 מיליון ש"ח בשנת 2010 ל-1.7 מיליון ש"ח בשנת 2022, עלייה של כ-54% ב-12 שנה בלבד.
אפשרות למימוש רווחים דרך מכירה
בניגוד להשקעות פיננסיות "נעולות" כמו פנסיה או קרנות השתלמות, במימון נדל"ן המשקיע שומר על גמישות ונזילות מסוימת. במקרה הצורך, ניתן למכור את הנכס, לפרוע את יתרת המשכנתא, ולממש את הרווח שנצבר כמזומן פנוי. את התמורה ניתן להשקיע מחדש בנכס אחר להשבחה, לצורך שדרוג הנכס הקיים, או פשוט כדי לייצר נזילות זמנית לצורך ספציפי. גם במקרה של ירידות שווי חריגות ניתן להקטין חשיפה על ידי מכירה מהירה של נכס, מה שלרוב אינו אפשרי בהשקעות אחרות.
עובדה: מחקר שנערך בארה"ב ב-2020 מצא כי כ-14% מבעלי הנדל"ן המשקיעים הגדילו את תיק הנכסים שלהם ע"י מכירה ורכישה מחדש באותה שנה.
ניהול סיכונים וגיוון תיק ההשקעות
הכללת מימון נדל"ן בתיק ההשקעות של הפרט, לצד אפיקים אחרים כמו מניות, אג"ח ומזומן, תורמת לפיזור הסיכונים ולייצוב התשואות. זאת כיוון שנדל"ן נחשב לנכס בעל מתאם נמוך יחסית עם שוק ההון, ובפרט עם תנודתיות השווקים בטווח הקצר. כך המשקיע יכול להקטין את החשיפה לזעזועים ומשברים, להחזיק בנכס מוחשי ויציב לאורך זמן, וליהנות מהכנסות שכירות גם בזמנים של אי-ודאות בשווקים האחרים. ניתן לבנות תיק מגוון בתוך שוק הנדל"ן, הכולל סוגים שונים של נכסים באזורים גיאוגרפיים מגוונים.
דוגמה: בזמן המשבר הפיננסי של 2008 מדד הנאסד"ק צנח בכ-40%, בעוד מדד ה-Case-Shiller למחירי הבתים בארה"ב ירד בשיא בכ-20% בלבד.
סיכום
מימון נדל"ן הוכיח את עצמו ככלי אפקטיבי ועוצמתי לבניית תזרים מזומנים והון לאורך זמן, גם עבור משקיעים שמתחילים בקטן. היכולת לרכוש נכסים מניבים בעזרת מינוף, ולהגדיל בהדרגה את התיק דרך השבחה ועליית ערך, יוצרת מנגנון מובנה ליצירת עושר. יתרונות כמו הכנסה פסיבית קבועה, פוטנציאל לרווחי הון, גמישות מימושים וניהול סיכונים, הופכים את הנדל"ן לאפיק מועדף בקרב משקיעים פרטיים. יחד עם זאת, יש לגשת להשקעות בתבונה, תוך בדיקת נאותות מעמיקה ובאופן מדוד ואחראי. בין אם כהשקעה יחידה או כחלק מתיק מגוון, מימון נדל"ן יכול לשמש קרש קפיצה אמיתי לצמיחה פיננסית ויצירת חופש כלכלי לטווח ארוך. זוהי דרך מוכחת ונגישת לכל אחד, לבנות לעצמו עתיד כלכלי בטוח יותר ומשגשג יותר.