הצעיר החכם של ימינו משקיע את כספו בנדל"ן

הצעיר החכם של ימינו משקיע את כספו בנדל"ן

בעידן שבו ביטחון תעסוקתי הוא עניין נזיל, וחסכונות פנסיוניים לבדם עלולים שלא להספיק, רכישת נדל"ן באמצעות מימון מהווה אסטרטגיה מצוינת לבניית הון ויציבות פיננסית ארוכת טווח. מי שמתחיל להשקיע בנדל"ן כבר בשנות ה-20 וה-30 לחייו, נהנה מיתרון משמעותי של זמן, המאפשר לנצל צמיחה מואצת בשווי הנכסים ולבנות תיק השקעות מגוון.

זמן הוא הנכס החשוב ביותר בהשקעות לטווח ארוך

כל שנה שעוברת מגדילה את הפוטנציאל להשבחת נכסים ולהכפלת ההון. ככל שמתחילים להשקיע בגיל מוקדם יותר, כך נהנים משנות צמיחה רבות יותר בשווי הנכסים, מריבית דריבית על ההכנסות המצטברות, ומשחיקת ערך החוב על רקע האינפלציה. מימון נדל"ן מוקדם, כבר מהמשכורות הראשונות ולפני נטילת משכנתא למגורים, יכול להפוך את ההבדל בין פרישה בדוחק כלכלי, לבין פרישה עם נכסים מניבים ועתיד בטוח.

עובדה: לפי מחקר של אוניברסיטת הרווארד, צעירים שהחלו לחסוך לגיל הפרישה בגילאי 25-35 נהנו בפרישה מהון של פי 2.5 בממוצע ביחס למי שהחל לחסוך רק בגילאי 45-55.

דוגמה: בת 25 משקיעה מדי חודש 2,000 ש"ח מהמשכורת בקרן נדל"ן עם תשואה שנתית ממוצעת של 7%. בגיל 65 יעמוד ערך החיסכון המצטבר על כ-7.8 מיליון ש"ח, לעומת 1.4 מיליון ש"ח בלבד אם הייתה מתחילה להשקיע רק בגיל 45.

אפשרויות רבות יותר לבניית תיק מגוון בהדרגה

השקעה בנדל"ן בגיל צעיר יכולה להתבצע בצורה מדורגת ומדודה, המקטינה סיכונים ומאפשרת התאמה לצרכים המשתנים. בשלב הראשון ניתן להתמקד ברכישת דירות קטנות להשקעה באזורי ביקוש, ורק בהמשך הדרך להתרחב לנכסים מסחריים או לפרויקטים גדולים יותר. כך נבנה בהדרגה מגוון רחב של סוגי נכסים, שימושים ומיקומים, אשר מספק פיזור סיכונים אופטימלי ומגוון מקורות הכנסה.

דוגמה: זוג בשנות ה-30 לחייו, עם הון עצמי של 400 אלף ש"ח וחיסכון חודשי של 5,000 ש"ח, יכול לרכוש דירת 2 חדרים להשקעה בעזרת מימון נדל"ן משכנתאי של כ-600 אלף ש"ח. דמי השכירות (בניכוי החזר משכנתא והוצאות) יצטברו לכדי הון עצמי לרכישת נכס נוסף תוך 5-6 שנים, וחוזר חלילה.

בניית מקורות הכנסה פסיביים לעתיד

הדרך הבטוחה ביותר להפוך את שנות העבודה לנוחות ומהנות יותר, ואת הפרישה לבטוחה ומספקת יותר, היא יצירת זרמי הכנסה פסיביים שאינם תלויים בזמן או במאמץ השקעה שוטפים. נכסי נדל"ן המניבים הכנסות שכירות קבועות, במקביל לעליית ערך שוק, מהווים את אחד המקורות היציבים והמהימנים ביותר להכנסה פאסיבית שכזו. ככל שמתחילים מוקדם יותר לבנות את תיק הנכסים המניבים, כך יהיו מספר וגודל ההכנסות הפסיביות משמעותיים יותר בגיל המבוגר.

עובדה: על פי סקר שנערך בארה"ב, כ-35% מהמשקיעים בנדל"ן הם מתחת לגיל 35, וכ-15% אפילו מתחת לגיל 30.

דוגמה: רווק בן 32 רוכש מדי שנתיים דירת 3 חדרים לצורך מימון נדל"ן להשקעה, ומממן 75% מערכה באמצעות משכנתא. עד הגיעו לגיל 50 הוא יחזיק ב-10 דירות מניבות, ששכר הדירה מהן (בניכוי הוצאות) מסתכם בכ-30,000 ש"ח לחודש - הכנסה פסיבית השקולה למשכורת נאה.

מחיר הדירה הראשונה ממשיך לעלות

ככל שדוחים את רכישת הנכס הראשון, כך הופכת הכניסה לשוק הנדל"ן ליקרה ובלתי נגישת יותר. בשנים האחרונות מחירי הדיור עולים בקצב מהיר הרבה יותר מעליית השכר, מה שמקשה על צעירים לחסוך את ההון העצמי ההתחלתי הדרוש. לכן, ככל שנכנסים לשוק בגיל צעיר יותר, כך מנצלים מחירי קנייה נוחים יותר ומקבעים את שיעור המינוף על הנכס לטווח ארוך.

עובדה: על פי מחקר של חברת אנגלו-סכסון, זוגות צעירים בישראל נדרשים היום לחסוך משכורת שלמה במשך כ-13 שנים כדי לרכוש דירה ראשונה, לעומת 7 שנים בלבד בשנת 2008.

סיכונים וחסמים שיש לקחת בחשבון

חשוב לציין כי השקעה במימון נדל"ן אינה נטולת סיכונים, בפרט לצעירים בתחילת הדרך עם הון עצמי מוגבל. ירידת מחירים חדה, עליית ריביות, אבטלה או הוצאות בלתי צפויות עלולים להעמיד את המשקיע במצוקה תזרימית. לכן חשוב להשקיע בצורה מחושבת ושקולה, להקפיד על כרית ביטחון סבירה, ולגוון את התיק בין נכסים שונים ממקסמי תזרים לכאלו ממקסמי צמיחה.

עובדה: כ-30% מהצעירים בישראל מתקשים לקבל אישור עקרוני למשכנתא, רובם בשל חוסר יציבות תעסוקתית או יכולת החזר חודשי נמוכה מדי.

סיכום

הצעירים החכמים של ימינו מבינים שההשקעה האולטימטיבית לטווח הארוך היא בנדל"ן. מימון נדל"ן מושכל כבר מתחילת הקריירה, מבוסס הון עצמי צנוע ומשכורות ראשונות, מהווה מסלול מהיר לבניית עושר ועצמאות כלכלית. כל שנה שחולפת ללא בעלות על נכס מהווה הפסד של פוטנציאל צמיחה עתידי אדיר בשווי הנכסים ובהכנסה הפסיבית לגיל המבוגר. ככל שמתחילים מוקדם יותר לרכוש נדל"ן להשקעה, כך נהנים מיותר הזדמנויות לגיוון ופיזור התיק, מנצלים מחירי נכסים ומינוף נוחים יותר, ומקבלים פתרון אופטימלי למצוקת הדיור. יחד עם זאת, חשוב להיות מודעים לסיכונים ולחסמים הכרוכים בהשקעות בגיל צעיר במימון נדל"ן, ולבחור בקפידה את הנכסים והאסטרטגיה המתאימים ביותר למצב. בסופו של דבר, השקעה נבונה בנדל"ן כבר מהצעדים הראשונים בחיים הבוגרים, היא המתכון האולטימטיבי ליצירת חופש פיננסי מוקדם ולהבטחת עתיד בטוח ומנצח.