גלה לאן האנשים הולכים וקנה את הקרקע לפני שהם מגיעים לשם
אחת האסטרטגיות הבסיסיות והמנצחות ביותר בתחום מימון נדל"ן היא לזהות מגמות עתידיות ולהקדים את הביקוש הצפוי. משקיעים פיקחים מנסים לחזות לאן האנשים והשוק הולכים להגיע בעתיד הקרוב, ולרכוש נכסים בסביבה הזו עוד לפני שמתחילה לחץ הביקושים והמחירים עולים. הם מבינים שהדרך להשיג את התשואות הגבוהות ביותר היא דרך מהלכים מקדימים, ולא דרך ריצה אחרי העדר. זיהוי אזורים המצויים טרום צמיחה והשקעה מוקדמת בהם, היא הנוסחה לרווחי הון משמעותיים בעתיד.
חיזוי של דפוסי הגירה ומעבר דירה
גורם מרכזי שמשנה את פני המפה הנדל"נית הוא תנועה של אוכלוסייה מאזור אחד לאזור אחר. ערים ושכונות שבעבר נחשבו לא אטרקטיביות, יכולות לפרוח לפתע כתוצאה מזרם של תושבים חדשים המגיעים אליהן. לכן, משקיעים חכמים מנסים לזהות מראש את דפוסי ההגירה האלו, על ידי מעקב אחר סימנים מעידים כמו שכר דירה עולה, תוכניות עירוניות, תשתיות חדשות או שינויים דמוגרפיים. הבנה של הכוחות שדוחפים אנשים למקומות מסוימים מאפשרת להם לצפות את הביקוש העתידי ולהיכנס בזמן הנכון.
דוגמה: בשנים האחרונות, בשל מגמת העבודה מהבית וחיפוש אחר איכות חיים, החלה הגירה של זוגות צעירים ממרכז הארץ לטובת ערי הפריפריה. משקיעים שניבאו את המגמה הזו בזמן, ורכשו דירות באזורים כמו אשקלון, עפולה או טבריה, נהנים כיום מעליית ערך משמעותית בנכסים שלהם.
עובדה: לפי נתוני הלמ"ס, בין השנים 2015-2020 הייתה עלייה של כ-12% באוכלוסיית המחוז הצפוני וכ-10% באוכלוסיית הדרום, לעומת כ-8% בלבד במחוז תל אביב.
הערכה מוקדמת של תוכניות פיתוח עתידיות
עוד אינדיקציה חשובה לפוטנציאל עליית ערך נדל"ני היא קיומן של תוכניות פיתוח עתידיות. מהלכים אסטרטגיים כמו בניית איזור תעסוקה חדש, הקמת קמפוס אוניברסיטאי או הרחבת קווי התחבורה הציבורית, מושכים בדרך כלל גל של ביקושים ומעלים את ערך הנכסים באזור. משקיעי נדל"ן פרואקטיביים מקפידים לעקוב אחר ישיבות מועצה, תוכניות מתאר ארציות ופרסומים רשמיים, על מנת לגלות הזדמנויות להשקעה מוקדמת באזורי פיתוח עתידיים, לפני שמחירי הקרקעות מזנקים.
דוגמה: המדינה מתכננת להקים רכבת קלה המחברת את מודיעין למרכז תל אביב. משקיע הקונה מגרשים או נכסים במודיעין לפני התחלת הפרויקט, צפוי ליהנות מעליית ביקוש אדירה ברגע שהרכבת תתחיל לפעול, שכן היא תהפוך את העיר למוקד משיכה למשפחות המעוניינות לשלב מגורים באיכות חיים עם נגישות גבוהה למרכז.
עובדה: מחקר שפורסם בכתב העת Journal of Transport and Land Use מראה שפרויקטי תחבורה ציבורית מעלים את ערך הנכסים הסמוכים בכ-10%-20% בממוצע.
מעקב אחר שינויים סוציו-אקונומיים
גורם משמעותי נוסף שיכול לשנות את מפת הביקושים לנדל"ן הוא שינוי במאפיינים החברתיים-כלכליים של האוכלוסייה. עלייה ברמת ההכנסה, ירידה בגיל הממוצע או שינוי בהרכב המשפחתי באזור מסוים, יכולים להוביל לתמורות בדפוסי הצריכה וסגנון החיים, ולהסיט את הביקוש לכיוון סוגי נכסים ספציפיים. משקיעים שמזהים את האזורים בהם מתחילים תהליכי ג'נטריפיקציה למשל, ונכנסים אליהם בשלבים הראשונים, מרוויחים בדרך כלל את התשואות הגבוהות ביותר על ההון שלהם.
דוגמה: שכונת פלורנטין בדרום תל אביב נחשבה במשך עשורים לאזור מוזנח ולא מבוקש. אך בעשור האחרון, עם תחילת ההגירה של צעירים ויוצרים לאזור והפיכתו למרכז אופנתי לתרבות ובילויים, החלו להיבנות בה פרויקטים יוקרתיים, ומחירי הדירות עלו בשיעור של מאות אחוזים.
חשיבה מעבר לקופסא ולאזורים המוכרים
כדי לאתר את ההזדמנות הבאה לפני כולם, צריך לפעמים לחפש במקומות לא שגרתיים. משקיעי נדל"ן מנוסים יודעים שהתשואות הגבוהות ביותר מגיעות דווקא מהאזורים שנמצאים מתחת לרדאר, ושהשוק עדיין לא גילה אותם. לכן הם מרחיבים את האופקים ובוחנים נישות ותת-שווקים פחות מוכרים, כמו ערי לוויין חדשות, יישובים קהילתיים או אפילו קרקעות מרוחקות הצפויות להיפתח לפיתוח. נכונות לחשוב מחוץ לקופסא ולקחת סיכונים מחושבים, היא זו שהופכת משקיע טוב למשקיע מצטיין.
דוגמה: חברת מימון נדל"ן זיהתה את הפוטנציאל הגלום באזור בקעת הירדן, על רקע מחסור בדירות נופש ותיירות חקלאית. היא רכשה חלקות קרקע נרחבות באזור לפני כעשור, במחירי רצפה של כמה אלפי שקלים לדונם. כיום, עם הגידול בתיירות הפנים והתוכניות להרחבת כביש הערבה, אותן קרקעות נסחרות במחירים של מאות אלפי שקלים לדונם.
סיכום
אחד הכללים הראשונים בהשקעות נדל"ן הוא שהרווחים האמיתיים נעשים ברכישה ולא במכירה. כלומר, היכולת לזהות את המקומות שהשוק יגיע אליהם ולהיכנס אליהם מוקדם, חשובה הרבה יותר מאשר היכולת למכור ביוקר אחרי שכולם כבר שם. כדי לפצח את הקוד ולדעת איפה תהיה ההזדמנות הגדולה הבאה, משקיעים מובילים הופכים את חיזוי המגמות ודפוסי הביקוש לספורט לאומי. הם בוחנים מגמות דמוגרפיות, עוקבים אחר תוכניות פיתוח, מזהים שינויים חברתיים-כלכליים ומעיזים לבדוק אזורים מתחת לרדאר. ההבטחה של חלוצי המימון נדל"ן לעתיד היא לא רק לזהות לאן האנשים הולכים, אלא אף לעזור לכוון את התנועה לשם בעצמם. אבל כדי להגיע לשם צריך לפתח חוש מיוחד לזיהוי מוקדם של מגמות, ואומץ ללכת נגד הזרם כשצריך. בסופו של דבר, ההשקעה המשתלמת ביותר היא תמיד זו שמקדימה את זמנה - וקונה את הנכס הבא לפני שכולם מגיעים לשם.