בעלי נכסים מתעשרים בשנתם ללא עבודה, סיכון או חיסכון

בעלי נכסים מתעשרים בשנתם ללא עבודה, סיכון או חיסכון

האמרה "בעלי נכסים מתעשרים בשנתם ללא עבודה, סיכון או חיסכון" מיוחסת לפילוסוף הפוליטי ג'ון סטיוארט מיל, ומתארת את אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של השקעה במימון נדל"ן. בעוד שרוב האנשים מרוויחים את לחמם בזיעת אפם וחוסכים בקושי רב כדי להגדיל את הונם, בעלי נדל"ן נהנים מעליית ערך הנכסים שלהם ומהכנסות שכירות קבועות, גם בזמן שהם ישנים או עוסקים בענייניהם. תזרים המזומנים הפסיבי והצמיחה בערך הנכסים מאפשרים לצבור עושר ללא מאמץ פיזי רב וללא נטילת סיכונים עסקיים משמעותיים.

הכנסה פסיבית קבועה מדמי שכירות

אחד המפתחות העיקריים להתעשרות של בעלי נדל"ן טמון ביכולתם להפיק הכנסה קבועה מהשכרת הנכסים. כל עוד הנכס מאויש ודמי השכירות מכסים את עלויות המימון השוטפות (כמו החזרי משכנתא, ארנונה, ועד בית וכו'), ההפרש מהווה רווח נקי עבור המשכיר. בשונה מהכנסה מעבודה או מעסק, המחייבות השקעה אקטיבית של זמן ומאמץ, דמי שכירות מתקבלים כל חודש באופן אוטומטי, גם כשבעל הנכס ישן או נופש.

עובדה: על פי סקר שנערך בארה"ב, כ-70% מבעלי דירות מושכרות מרוויחים יותר מ-500$ בחודש מדמי שכירות נטו, כשהממוצע עומד על כ-1,500$ לחודש.

דוגמה: זוג רכש דירת 3 חדרים בעלות של 1.2 מיליון ש"ח באמצעות מימון נדל"ן של משכנתא בסך 800,000 ש"ח. הדירה מושכרת ב-5,500 ש"ח לחודש, מתוכם 3,500 ש"ח הולכים לכיסוי המשכנתא, וה-2,000 ש"ח הנותרים (24,000 ש"ח בשנה) מהווים הכנסה פסיבית נקייה.

צבירת הון דרך עליית ערך הנכסים לאורך זמן

מעבר להכנסה השוטפת משכר דירה, בעלי נכסים נהנים מעלייה מתמדת בערך הנדל"ן שברשותם. גם כאשר הם "ישנים", הנכס ממשיך להתייקר על רקע מגמות כמו צמיחה כלכלית, עליית מחירי הבנייה, ביקוש עולה, שיפורים סביבתיים ועוד. למעשה, עיקר העושר של בעלי נדל"ן מגיע לא מההכנסה הפסיבית, אלא מהעלייה המתמדת בשווי הנכסים, שמאפשרת לממש רווחים משמעותיים בעת מכירה או מימון מחדש.

עובדה: על פי דו"ח של MSCI, מדד מחירי הדירות בישראל עלה בכ-130% בין השנים 2010-2020.

דוגמה: משפחה רכשה בית פרטי בשנת 2000 תמורת 1.5 מיליון ש"ח באמצעות מימון נדל"ן משכנתאי. הבית הושכר ב-20 השנים הבאות, והניב הכנסה ממוצעת נטו של 8,000 ש"ח בחודש (כ-100,000 ש"ח בשנה). בשנת 2020 נמכר הבית תמורת 6 מיליון ש"ח - רווח הון של 4.5 מיליון ש"ח בנוסף להכנסות השכירות המצטברות.

מינוף כספי להשגת ביטחון ונזילות

הבעלות על נכסי נדל"ן מאפשרת גם לבצע מימון נדל"ן חוזר דרך משכנתא או הלוואה כנגד שווי הנכס. כך, בעלים של דירה או בית ששוויים גדל משמעותית לאורך השנים, יכולים למשוך הון עצמי מהנכס כדי לבצע השקעות נוספות, מבלי למכור את הנכס או לפגוע בהכנסות השכירות. הדבר יוצר מעין "כרית ביטחון" פיננסית שמאפשרת פיזור השקעות, נזילות משופרת וביטחון כלכלי.

דוגמה: בעל נכס בשווי 5 מיליון ש"ח שעליו רובצת משכנתא של 1 מיליון ש"ח, יכול לקחת הלוואת זמן ארוך או משכנתא נוספת של 2 מיליון ש"ח כנגד הנכס, ולהשתמש בסכום למימון רכישה של נכס מניב נוסף שיגדיל את הכנסותיו הפסיביות.

סיכונים ואתגרים בהשקעה בנדל"ן מניב

חשוב לציין כי גם בהשקעות במימון נדל"ן יש מרכיב של סיכון. ירידות מחירים בשוק, עליית ריביות, נזקים פיזיים לנכס, אי-תפוסה ממושכת או שוכרים בעייתיים - כל אלו עלולים להשפיע לרעה על הרווחיות ועל תזרים המזומנים. כמו כן, ניהול נכסים דורש זמן, מאמץ והתמודדות עם בעיות לא צפויות. מומלץ לגוון את תיק הנכסים בין סוגים ומיקומים שונים כדי לפזר סיכונים.

עובדה: בעקבות המשבר הפיננסי של 2008, צנחו מחירי הדירות בארה"ב בכ-30% בין 2006-2011, ויותר מ-3 מיליון בתים עברו הליכי מימוש מטעם הבנקים.

סיכום

ההשקעה בנדל"ן מהווה דרך מוכחת ליצירת הכנסה פסיבית משמעותית ולצבירת עושר לאורך זמן, גם מבלי להקדיש מאמץ או זמן רב, וללא נטילת סיכונים עסקיים מיוחדים. מימון נדל"ן מאפשר לרכוש נכסים מניבים ולהפיק מהם רווחים חודשיים קבועים משכר דירה, תוך גידול מתמשך בערך ההון. היכולת לבצע מימון מחדש כנגד עליית שווי הנכסים מקנה גם ביטחון פיננסי ואפשרויות השקעה נוספות. יחד עם זאת, יש להביא בחשבון את הסיכונים הכרוכים בניהול נדל"ן ואת ההשפעה של תנודות השוק, תוך גיוון ופיזור ההשקעות. בסופו של דבר, ההיגיון והיציבות של נדל"ן כאפיק השקעה פאסיבי טומנים בחובם פוטנציאל אדיר להשגת חופש פיננסי וביטחון כלכלי, ללא מאמץ יתר וללא סיכונים רבים מדי - בדיוק כפי שבעלי נכסים "מתעשרים בשנתם".