אל תחכה לקנות נדל"ן. קנה נדל"ן וחכה

הטעות היקרה ביותר של משקיעי נדל"ן: למה "לחכות לרגע הנכון" עולה לכם מיליונים?

כמעט לכל אחד מאיתנו יש סיפור "אם רק...". "אם רק הייתי קונה את הדירה ההיא ב-2012 כשהיא נראתה לי קצת יקרה...", "אם רק הייתי מקשיב לדוד שלי שאמר שהשכונה הזאת הולכת להתפוצץ...". הסיפורים האלה, המלאים בחרטה בדיעבד, נוגעים בעצב חשוף ומלמדים את אחד השיעורים החשובים ביותר בעולם ההשקעות. הם מזקקים אמת פשוטה ועוצמתית שמומחי נדל"ן ותיקים נוהגים לנסח במשפט אחד: "אל תחכה לקנות נדל"ן. קנה נדל"ן וחכה".

בעולם שמוצף בחדשות כלכליות, בתחזיות סותרות ובפחד מתמיד מ"בועה", האינסטינקט הטבעי הוא לעצור, להמתין בצד, ולנסות לתזמן את הכניסה המושלמת לשוק. אך פרדוקסלית, הניסיון הזה למצוא את "הרגע הנכון" הוא לרוב הטעות היקרה ביותר שמשקיע יכול לעשות. ההצלחה הגדולה בנדל"ן אינה טמונה בגאונות של תזמון השוק, אלא בסגולה הפשוטה והנדירה של סבלנות. המפתח הוא להבין שהנכס החזק ביותר שלכם הוא לא הון או ידע, אלא זמן.

הרוח הגבית השקטה: המנועים הכלכליים שתמיד דוחפים את הנדל"ן קדימה

למרות עליות ומורדות בטווח הקצר, אם מתבוננים על שוק הנדל"ן בפרספקטיבה של עשורים, המגמה ברורה וחד-משמעית: כלפי מעלה. זו לא תוצאה של קסם, אלא של כוחות כלכליים בסיסיים ועוצמתיים:

• גידול אוכלוסין: במדינה כמו ישראל, האוכלוסייה גדלה בקצב מהיר. יותר אנשים צריכים מקום לגור בו.

• מחסור בקרקע: כמות הקרקע הזמינה לבנייה, במיוחד באזורי הביקוש, היא מוגבלת ורק הולכת ומצטמצמת.

• אינפלציה: ערך הכסף נשחק עם הזמן, מה שדוחף מעלה את מחירם של נכסים מוחשיים.

השילוב של יותר אנשים שמתחרים על פחות שטח זמין הוא מתכון בטוח לעליית מחירים ארוכת טווח. נתוני הלמ"ס מראים שמחירי הדירות בישראל עלו ב-129% בין 2000 ל-2020. זה אומר שדירה ממוצעת לא רק ששמרה על ערכה, אלא ייצרה עושר השווה לערכה של דירה נוספת, פשוט מעצם קיומה. זוהי רוח גבית אדירה, והדרך היחידה ליהנות ממנה היא להרים מפרש ולהצטרף למסע.

קסם הריבית דריבית: איך הזמן הופך השקעה קטנה לאימפריה

אלברט איינשטיין כינה את הריבית דריבית "הפלא השמיני בתבל". בנדל"ן, האפקט הזה בא לידי ביטוי בעליית הערך המצטברת. חשבו על כדור שלג שמתגלגל במורד הר מושלג. ככל שהוא מתגלגל יותר זמן, הוא לא רק צובר עוד שלג, אלא הוא גדל מהר יותר ויותר, כי שטח הפנים שלו גדול יותר. כך בדיוק פועלת ההשקעה שלכם לאורך זמן.

בואו נמחיש זאת עם סיפור על שני חברים, יוסי ודנה.

• יוסי, בגיל 25, אזר אומץ ורכש דירה קטנה במיליון ש"ח.

• דנה, שהייתה זהירה יותר, הרגישה שהשוק "יקר מדי" והחליטה "לחכות שהמחירים יירדו". היא חיכתה 15 שנה ורכשה נכס דומה בגיל 40.

נניח ששוק הנדל"ן עלה בממוצע ב-4% בשנה. כששניהם יגיעו לגיל 60:

• הנכס של יוסי, שהיה לו 35 שנים "להתגלגל", יהיה שווה כמעט 4 מיליון ש"ח.

• הנכס של דנה, שהיה לו רק 20 שנה, יהיה שווה כ-2.2 מיליון ש"ח.

ההבדל, כמעט שני מיליון שקלים, לא נובע מכך שיוסי היה חכם יותר או בחר נכס טוב יותר. הוא נובע אך ורק מכך שהוא נתן לכוח החזק ביותר בעולם הפיננסי – הזמן – לעבוד לטובתו למשך תקופה ארוכה יותר.

האויב הגדול ביותר שלכם: "שיתוק מניתוח" והחיפוש אחר השוק ה"מושלם"

למרות ההיגיון הברור, רובנו מהססים. המוח שלנו מוצף ב"מה אם?": "מה אם אני אקנה והמחירים יירדו?", "מה אם הריבית תמשיך לעלות?", "אולי כדאי לחכות עוד שנה ולחסוך עוד קצת להון עצמי?". אלו חששות לגיטימיים, אך הם מובילים למצב מסוכן המכונה "שיתוק מניתוח" – מצב שבו החיפוש האינסופי אחר תזמון מושלם מונע מאיתנו לפעול בכלל.

האמת היא שלעולם לא יהיה רגע "מושלם". תמיד יהיו סיבות לדאגה ואי-ודאות. המטרה של משקיע נבון היא לא לקנות בנקודת השפל המדויקת של השוק (אף אחד לא יודע היכן היא), אלא פשוט להיות בתוך השוק כדי ליהנות מהמגמה ארוכת הטווח. הכלל החשוב ביותר הוא: Time in the market beats timing the market.

שאלה: אבל מה אם אני אקנה בדיוק לפני התרסקות שוק? האם לא עדיף לחכות שהמחירים ירדו?
זו השאלה המרכזית שמונעת מרבים לפעול. התשובה מורכבת משני חלקים. ראשית, היכולת לחזות במדויק מתי יתרחש משבר היא כמעט בלתי אפשרית. אנשים מנבאים "התפוצצות בועה" בישראל כבר 20 שנה. מי שהקשיב להם והמתין, הפסיד את עליית הערך הגדולה בהיסטוריה של המדינה. שנית, וחשוב יותר, גם אם קניתם בשיא זמני, כל עוד אתם משקיעים לטווח ארוך (10+ שנים), ההיסטוריה מראה שהשוק תמיד התאושש והמשיך לשיאים חדשים. הכאב של ירידה זמנית על הנייר הוא קטן בהרבה מהמחיר של החמצת עשור שלם של צמיחה.

שאלה: האם הכלל הזה נכון גם בסביבת ריבית גבוהה?
כן, ואולי אפילו יותר. ריבית גבוהה אכן מייקרת את המימון עסקת הנדל"ן ומאטה את השוק בטווח הקצר, מה שיכול ליצור הזדמנויות קנייה טובות יותר. חשוב מכך, כשהריבית גבוהה, אתם "נועלים" את מחיר הנכס. בעתיד, כשהריבית צפויה לרדת, תוכלו למחזר את המשכנתא לתנאים טובים יותר, בעוד ערך הנכס שלכם כבר צפוי להיות גבוה יותר. המתנה לירידת הריבית עלולה לגרום לכך שתשלמו פחות על המשכנתא, אבל הרבה יותר על הנכס עצמו.

סיכום: הזמן הטוב ביותר לקנות נדל"ן היה אתמול. הזמן השני הטוב ביותר הוא היום.

המסר הוא לא לרוץ ולקנות את הנכס הראשון שאתם רואים בפזיזות. בדיקת נאותות, מחקר שוק והבנה של המספרים הם עדיין קריטיים. המסר הוא להפסיק לתת לפחד מפני "תזמון לא מושלם" לשתק אתכם. במקום לשאול "האם זה הזמן הנכון לקנות?", התחילו לשאול "מה אני צריך לעשות כדי להיות מוכן לקנות?".

התחילו עוד היום. למדו את השוק, בנו תוכנית חיסכון, שפרו את דירוג האשראי שלכם והתייעצו עם אנשי מקצוע. כל יום שאתם ממתינים בצד הוא יום שבו כדור השלג שלכם יכול היה להתחיל להתגלגל ולצבור תאוצה. בעוד עשר שנים מהיום, אתם תביטו לאחור. השאלה היחידה היא אם תגידו "אני כל כך שמח שהתחלתי אז" או שתספרו עוד סיפור "אם רק...". הבחירה היא שלכם.

שאלה : מה יותר חשוב, לקנות עכשיו או לקנות את הנכס הנכון?
התשובה האידיאלית היא כמובן שניהם, אך אם חייבים לבחור, האיזון הוא המפתח. אל תקנו נכס גרוע רק כדי "להיות בשוק". מצד שני, אל תחכו שנים לנכס ה"מושלם" שלא קיים. הגדירו קריטריונים ברורים לנכס טוב (מיקום, פוטנציאל, תזרים), וכאשר אתם מוצאים נכס שעונה על 80% מהדרישות שלכם ונכנס בתקציב, קחו נשימה עמוקה ופעלו. עסקה טובה היום עדיפה על עסקה מושלמת שלעולם לא תגיע.