נדל"ן כהשקעה המתאימה ביותר לחסכונות קטנים

נדל"ן כהשקעה המתאימה ביותר לחסכונות קטנים

כשמדובר בהשקעת סכומים קטנים, רבים מוצאים את עצמם אבודים בשלל האפשרויות הקיימות. בין אם מדובר בחסכונות ראשוניים או בסכום צנוע שנותר בסוף החודש, בחירת אפיק ההשקעה הנכון יכולה להיות קריטית להבטחת צמיחה עתידית ויציבות כלכלית. בעוד שאפשרויות כמו מניות, אגרות חוב או תוכניות חיסכון בנקאיות מוכרות יותר, ישנו ערוץ נוסף שרבים מתעלמים ממנו - השקעה בנדל"ן. בכתבה זו נסביר מדוע נדל"ן הוא האפיק המועדף להשקעת חסכונות קטנים, נדון ביתרונותיו הבולטים ונספק עצות מעשיות למימוש ההזדמנויות הטמונות בשוק הנכסים.

המינוף העוצמתי של מימון נדל"ן

הסיבה הראשונה שהופכת את ההשקעה בנדל"ן לאטרקטיבית כל כך, במיוחד עבור חוסכים בעלי הון ראשוני קטן, טמונה בעוצמת המינוף שמציע מימון נדל"ן. בניגוד לאפיקים אחרים בהם נדרשים סכומי השקעה גבוהים, בנדל"ן ניתן לרכוש נכסים יקרים באמצעות הון עצמי מינימלי ומימון חיצוני. כך למשל, בישראל ניתן לקבל משכנתא בשיעור מימון של עד 75% משווי הנכס, כלומר סכום חיסכון של 250,000 ש"ח יכול "להניע" רכישת דירה בשווי מיליון ש"ח.

המינוף מאפשר להשיג תשואה עודפת על ההון העצמי המושקע, שכן התשואה מחושבת ביחס לסכום ההשקעה הראשוני בלבד. נניח ששווי הנכס עלה ב-10% משווי הרכישה. עבור רוכש במימון עצמי מלא התשואה תהיה 10%, אך עבור משקיע שמימן 75% מהרכישה התשואה על ההון תעמוד על 40%! (עליית ערך של 100,000 ש"ח על השקעה של 250,000 ש"ח). כך, גם חוסכים עם הון צנוע יכולים ליהנות מהפוטנציאל המשמעותי של צמיחת הנדל"ן.

הכנסה פסיבית ויציבה מדמי שכירות

מעבר לעליית ערך ההון, השקעה בנדל"ן מציעה גם זרם מזומנים קבוע ויציב מדמי שכירות. זרם ההכנסות השוטפות מאפשר למשקיעים להגדיל בהדרגה את החיסכון שלהם מבלי להסתמך רק על הכנסה מעבודה. בהנחה שהנכס מושכר לשוכרים אמינים ולאורך זמן, תזרים המזומנים החיובי יכול לשמש כרשת ביטחון כלכלית ולספק תשואה שוטפת על ההשקעה.

חשוב להבין שגובה דמי השכירות ויציבותם תלויים בסוג הנכס, מיקומו ומצב השוק. עם זאת, מחקרים מראים כי שיעורי התפוסה הממוצעים בישראל הם גבוהים ויציבים לאורך זמן, במיוחד באזורי ביקוש. לדוגמה, בשנת 2020, על אף משבר הקורונה, שיעור הדירות הריקות בישראל עמד על כ-6.3% בלבד. השוכרים גם נוטים לשהות בנכסים לתקופות ארוכות יחסית, מה שמצמצם את העלויות והסיכונים הכרוכים בתחלופה גבוהה.

בניית הון לטווח הארוך

אחד היתרונות הבולטים של השקעה בנדל"ן הוא האופק הארוך טווח וצבירת ההון המתמשכת. בניגוד לאפיקים סחירים כמו מניות, שערכן יכול להיות תנודתי ומושפע מתנאי השוק לטווח הקצר, נדל"ן נחשב לנכס יציב יותר שמוכיח את עצמו כהשקעה אמינה וארוכת טווח. ערכם של נכסים נוטה לעלות לאורך זמן, בין היתר בשל הצמדתם למדד המחירים לצרכן ולמגמות אינפלציוניות.

דוגמה מצוינת לעליית הערך המתמשכת בנדל"ן ניתן למצוא בשוק הישראלי. לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות בישראל עלו בכ-130% מאז שנת 2007 ועד סוף 2020, כלומר הכפילו את ערכם פי 2.3 בתוך 13 שנים. גם משקיע שרכש נכס ב-2007 במימון של 75% משכנתא, כיסה מזמן את ההון העצמי שהשקיע והכפיל את שווי נכסיו. בהנחה שהמגמות ארוכות הטווח יישמרו, השקעה בנדל"ן יכולה להוות מקפצה של ממש לבניית הון משמעותי ולביסוס החוסן הכלכלי.

ביזור והקטנת סיכונים

מעבר ליתרונות הפיננסיים הישירים, השקעה בנדל"ן יכולה לסייע בפיזור הסיכונים ויצירת תיק חסכונות מגוון ומאוזן. הוספת נכס מקרקעין לצד אפיקים פיננסיים אחרים כמו מניות ואגרות חוב מקטינה את החשיפה לסיכוני שוק ספציפיים ומאפשרת ליהנות מיתרונות ההשקעה בנכס מוחשי.

שווקי הנדל"ן והפיננסים לא תמיד מתנהגים ומתנודדים באופן זהה. לעתים, כאשר שוק המניות צולל, מחירי הנדל"ן נותרים יציבים או אף ממשיכים לעלות. לכן, פיזור ההשקעות על פני מספר אפיקים יכול לספק "כרית ביטחון" ולאפשר גמישות רבה יותר בתקופות של אי וודאות כלכלית. מחקרים מראים שתיקי השקעות מגוונים הכוללים גם מרכיב של נדל"ן מפגינים ביצועים טובים יותר לאורך זמן בהשוואה לתיקים המוטים לנכסים פיננסיים בלבד.

גמישות ונגישות גבוהה יותר מאפיקים אחרים

יתרון משמעותי נוסף של השקעה בנדל"ן, במיוחד עבור חוסכים עם הון התחלתי נמוך, הוא הנגישות והגמישות שהיא מציעה. בעוד שהשקעה בנכסים פיננסיים כמו קרנות נאמנות או תיקי השקעות מנוהלים דורשת לרוב סכומי הפקדה גבוהים והתחייבות ארוכת טווח, השוק מציע מגוון אפשרויות מימון נדל"ן המותאמות לקהלים שונים ולרמות הון שונות.

במקביל לאפשרות המסורתית של לקיחת משכנתא מהבנק, כיום קיימות אלטרנטיבות מימון רבות כגון מימון קבוצתי (כמו באתרים כמו מימונדל או בי-פמילי), מימון חוץ בנקאי, או אפילו השקעה בקרנות השקעה בנדל"ן (REIT). כלומר, גם משקיע בעל חסכונות צנועים יכול למצוא מסלול מימון המתאים ליכולת הכלכלית שלו ולהיכנס לשוק הנדל"ן בהדרגה. יתרה מזאת, מרבית הלוואות המשכנתא מגיעות עם אפשרויות גמישות לפירעון מוקדם, כך שניתן להקטין את יתרת ההלוואה ללא קנסות ככל שהיכולת הכלכלית משתפרת.

סוגי הנכסים המומלצים למשקיע המתחיל

עד כה התמקדנו ביתרונות של השקעה בנדל"ן באופן כללי, אך כמובן שיש חשיבות רבה גם לבחירת סוג הנכס ואזור הרכישה. למרות שהדעות חלוקות, מרבית המומחים ממליצים למשקיעים מתחילים להתמקד בנכסים למגורים כמו דירות. מדובר בסוג הנכסים הנפוץ והמוכר ביותר, עם שוק יציב ונזיל המתאים למשקיעים קטנים.

יחידות דיור קטנות בערים מרכזיות או בערי לוויין נחשבות לבחירה טובה במיוחד, שכן הביקוש השכירות בהם גבוה ויציב לאורך זמן, ועלויות התחזוקה נמוכות יותר. דוגמאות לערים עם שוק שכירות משגשג הן תל אביב והסביבה, ירושלים, חיפה, באר שבע או אשדוד. מומלץ להתמקד באזורים עם נגישות טובה לתחבורה, תשתיות ומרכזי תעסוקה.

נכסים מסחריים כגון חנויות ומשרדים מוערכים אף הם, אך הם מתאימים בדרך כלל למשקיעים מנוסים עם הון עצמי גבוה יותר. הסיבה היא שהסיכונים בהם גדולים יותר, בין היתר בשל חוזי שכירות ארוכי טווח והסתמכות על יכולת הפירעון של העסק. כמו כן, שוק הנדל"ן המסחרי מושפע יותר ממחזורי עסקים ומשינויים מבניים כמו עליית המסחר המקוון. כך או כך, גם השקעה בנכס מסחרי יציב ומושכר היטב יכולה להתאים למשקיעים קטנים, אך היא דורשת הבנה מעמיקה יותר של השוק.

סיכום: מימוש הפוטנציאל של הנדל"ן גם בהון מוגבל

לסיכום, נדל"ן מציע אפשרות השקעה מצוינת גם לחוסכים בעלי אמצעים מוגבלים. הודות למגוון אפשרויות מימון נדל"ן והמינוף הגבוה שהן מאפשרות, כמעט כל אחד יכול ליהנות מהפוטנציאל העצום הטמון בשוק הנכסים. בין אם מעוניינים בהכנסה שוטפת מדמי שכירות, בבניית הון עתידי או בהקטנת סיכונים על ידי פיזור השקעות - נדל"ן הוא אפיק שקשה להתעלם ממנו.