קנו קרקעות, לא מייצרים אותן יותר

קנו קרקעות, לא מייצרים אותן יותר

המשפט האיקוני "קנו קרקעות, לא מייצרים אותן יותר" מיוחס לסופר והסאטיריקן האמריקאי מארק טוויין, ומכיל בתוכו תובנה מהותית לגבי ערכן של קרקעות כמשאב מוגבל וכהזדמנות השקעה יוצאת דופן. בעוד שניתן תמיד לבנות עוד בניינים ולהקים עוד מפעלים, כמות הקרקעות הזמינות על פני כדור הארץ היא סופית ולא ניתנת להגדלה. לפיכך, השקעה במימון נדל"ן ורכישת קרקעות באזורים אסטרטגיים יכולה להוות מהלך כלכלי מנצח לטווח הארוך.

הצפי לגידול בביקושים על רקע גידול האוכלוסייה

אחד הטרנדים הדמוגרפיים הברורים ביותר בעולם כיום הוא הגידול המתמשך באוכלוסיית כדור הארץ, בשילוב עם מגמת העיור המואץ. צפי זה מייצר למעשה ביקוש הולך וגדל לקרקעות ולמרחב מחייה, בעיקר במרכזים אורבניים ובריכוזי אוכלוסייה חדשים. בהינתן ההיצע המוגבל של הקרקעות, ניתן לשער כי מחיריהן יעלו בטווח הארוך, ובעלי הקרקעות ייהנו מעליית ערך משמעותית של נכסיהם.

עובדה: על פי הערכות האו"ם, אוכלוסיית העולם צפויה לגדול מ-7.7 מיליארד כיום לכ-9.7 מיליארד עד שנת 2050.

הפוטנציאל לייעוד ופיתוח עתידי של קרקעות

אחד היתרונות המשמעותיים בהשקעה במימון נדל"ן לרכישת קרקעות, הוא הגמישות והפוטנציאל העצום לפיתוח עתידי ולשינויי ייעוד. קרקע חקלאית למשל, יכולה להפוך לבעלת ערך אדיר כאשר היא הופכת לקרקע לבנייה, או כשמתקבל אישור לשימוש מסחרי. משקיעים המצליחים לצפות ולהקדים מהלכים של תשתיות, שינויי תב"ע ותוכניות פיתוח, יכולים להפיק רווחי ענק כשערך הקרקע זונק בעקבות ייעוד חדש.

דוגמה: בשנות ה-90 נמכרו אדמות חקלאיות נרחבות בפאתי העיר מודיעין בסכומים של עשרות אלפי שקלים לדונם. בעקבות הפיכתן לעתודות קרקע לבנייה ופיתוח העיר, שוויין הנוכחי מוערך במיליוני שקלים לדונם.

ייחודיות גיאוגרפית ויתרון יחסי בלתי מעורער

גורם מפתח בערכה של קרקע הוא המיקום הגיאוגרפי הספציפי שלה. לכל עיר, שכונה ואזור יש מאפיינים ייחודיים שלא ניתנים לשכפול - כמו קרבה לים, נוף פנורמי, גישה לתחבורה ותשתיות, או שילוב של אקלים נעים ואיכות חיים. קרקעות באזורים בעלי מאפיינים אטרקטיביים כאלו יהיו תמיד מבוקשות יותר, והבעלות עליהן מהווה מעין "מונופול טבעי" שערכו צפוי להמשיך ולעלות.

דוגמה: קרקעות במנהטן התייקרו בכ-6,000% במהלך המאה ה-20, בין היתר בשל הביקוש העצום למיקום המרכזי והנחשק שלהן במרכז העסקים והתרבות של ניו יורק.

קרקעות כברומטר להתפתחות ולצמיחה כלכלית

מחירי הקרקעות ומגמות הפיתוח שלהן משמשים גם כאינדיקטור חשוב לחוזקה וכיוון ההתפתחות של הכלכלה המקומית והלאומית. עליות מחירים מהירות וגל של יזמות ובנייה על קרקעות פנויות, מעידים לרוב על צמיחה כלכלית מהירה, על עלייה ברמת החיים ועל אופטימיות צרכנית. מנגד, האטה בענף וירידה במחירי הקרקעות עשויים להעיד על חולשה כלכלית מתפתחת והתקררות השווקים. משקיעי נדל"ן מנוסים יודעים לזהות סימנים מוקדמים אלו ולנצל אותם לקבלת החלטות מושכלות לגבי קניה ומכירה של קרקעות.

עובדה: מחירי הקרקעות בישראל זינקו בכ-26% בין השנים 1998-2007, בהלימה לתקופת הצמיחה המואצת של הכלכלה הישראלית בשנים אלו.

אתגרים ושיקולים בהשקעה בקרקעות

חשוב להכיר בכך שלצד היתרונות והפוטנציאל העצום, קיימים גם סיכונים ומורכבויות בהשקעה במימון נדל"ן לרכישת קרקעות. ראשית, מדובר לרוב בהשקעה ארוכת טווח שדורשת סבלנות עד למימוש מלוא הפוטנציאל. קרקעות "גולמיות" ללא תב"ע מאושרת אינן מייצרות תזרים הכנסות, ועלולות אף להשית על הבעלים עלויות נלוות כמו ארנונה ומיסים. בנוסף, קיימת אי-ודאות מסוימת לגבי השגת האישורים והשינויים התכנוניים הנדרשים, שעלולה להשפיע על הרווחיות בפועל. יש להתייחס להשקעה בקרקעות כאל נדבך אחד בתיק ההשקעות הכולל, ולא "לשים את כל הביצים בסל אחד".

סיכום

המשפט "קנו קרקעות, הם לא מייצרים אותן יותר" מתמצת את אחד העקרונות הכלכליים הבסיסיים והחזקים ביותר - ערכם של מוצרים בעלי היצע מוגבל וביקוש גובר. מגמות כמו הגידול באוכלוסייה העולמית, העיור המואץ והפיתוח הכלכלי המתמשך, מבטיחים שהקרקעות יוסיפו להיות נכס מבוקש ויקר ערך בעתיד הנראה לעין. השקעה מחושבת במימון נדל"ן לרכישת קרקעות באזורים אסטרטגיים, תוך הבנת אפשרויות הפיתוח והייעוד העתידיות, מהווה אסטרטגיית השקעה מנצחת בעלת פוטנציאל לתשואה יוצאת דופן לטווח ארוך. במציאות של שווקים תנודתיים ואי-ודאות כלכלית, הערך המוצק והיציב של "אמא אדמה" ממשיך לספק בסיס השקעה איתן, ממש כשם שהיא מהווה את הבסיס הפיזי לכל הפעילות האנושית עלי אדמות. זהו משאב ייחודי ובלתי ניתן לשכפול שכל משקיע חכם צריך לשאוף להחזיק בו, כמעין "ביטוח" מפני תהפוכות הזמן והגורל הכלכליים.