נדל"ן מספק את התשואות הגבוהות ביותר, הערכים הגדולים ביותר, והסיכון הנמוך ביותר
כשמדובר בהשקעות ארוכות טווח, קשה למצוא אפיק שמתחרה בנדל"ן מבחינת פוטנציאל התשואה, הערך המוסף והיציבות. בהשוואה למניות, אגרות חוב ואפילו עסקים פרטיים, מימון נדל"ן מייצר לרוב את התשואות הגבוהות ביותר על ההון, ועם זאת מציע מרכיב הגנה משמעותי מפני סיכונים כלכליים וביטחונות נזילים. השילוב של הכנסה שוטפת, עלייה מתמשכת בערך הנכסים, יתרונות מיסויים ויציבות לאורך מחזורי שוק - הופך את הנדל"ן לפלטפורמה בלתי מעורערת לבניית עושר אמיתי ובר-קיימא.
תשואות שיא על ההון
בזכות השימוש במינוף פיננסי, השקעה במימון נדל"ן מאפשרת להשיג את התשואות הגבוהות ביותר על ההון העצמי. שלא כמו בהשקעות אחרות בהן נדרשים 100% הון עצמי, ברכישת נדל"ן ניתן לממן חלק ניכר (לעתים עד 85%) מערך הנכס באמצעות חוב בנקאי. כך, עליית ערך של 10% בנכס הממונף 80%, תיתרגם למעשה לתשואה של 50% על ההון שהושקע. לכן, גם תשואה צנועה על הנכס עצמו, מניבה תשואה אטרקטיבית משמעותית על הכסף האישי, ועם פחות הון עצמי ניתן לייצר תיק מגוון וסינרגטי יותר.
עובדה: על פי מחקר היסטורי נרחב שערך ה-NCREIF, התשואה השנתית הממוצעת (כולל הכנסה שוטפת ועליית ערך) על נדל"ן מסחרי בארה"ב בין השנים 1978-2018 עמדה על 9.4%, בהשוואה ל-11.8% במדד s&p500 באותה תקופה. אולם, בשל האפקט של מינוף, התשואה על ההון העצמי בנדל"ן הייתה גבוהה משמעותית.
דוגמה: משקיע רכש נכס מניב ב-10 מיליון ש"ח, מתוכם 2 מיליון הון עצמי ו-8 מיליון מימון נדל"ן. אם שווי הנכס יעלה ב-10% ל-11 מיליון, הרווח יהיה 1 מיליון, אבל על ההון העצמי של 2 מיליון זו תשואה של 50%.
צבירת הון וערך לאורך זמן
מעבר לתשואה השנתית הגבוהה, אחד מהיתרונות הגדולים של נדל"ן הוא הצבירה וההאצה של ערך ההון לאורך זמן. בשונה מאפיקים סחירים בהם הערך יכול לעלות ולרדת בפתאומיות, בנדל"ן הגרף נוטה להיות תמיד בעלייה מתמשכת ויציבה לאורך השנים. מנגנוני ההצמדה למדד במשק, ביחד עם עליית ערך קרקעי ועליית מחירי דירות ושכירות, מייצרות תהליך אורגני של עליית ערך ההון המושקע, שרק הולך ומשתבח ככל שעובר הזמן.
עובדה: לפי נתוני הלמ"ס, בין השנים 1990-2020 עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור מצטבר של 403% - פי 3 מהעלייה במדד המחירים הכללי.
דוגמה: זוג רכש בשנת 1985 דירת 4 חדרים בגבעתיים ב-300,000 שקלים (שווי ערך ל-60,000 דולר דאז). הם משכירים אותה עד היום, אך שוויה של הדירה (ללא שיפוץ מהותי) גדל פי 10 ומוערך כיום בכ-3 מיליון ש"ח. זוהי דוגמה מוחשית לאפקט ההשבחה ארוכת הטווח שמאפיין השקעה בנכס מניב.
רמת סיכון נמוכה ושמירה על הקרן
אחד המאפיינים הייחודיים של השקעה במימון נדל"ן הוא הביטחון והיציבות שהיא מעניקה להון המושקע. בניגוד לנכסים פיננסיים או עסקיים, שעשויים להתאפס חלילה, לנכסי נדל"ן יש תמיד ערך מינימלי מובנה שנובע מהקרקע והמבנה. אפילו בתרחישים כלכליים קיצוניים, הנכס עצמו לא ייעלם ויישאר בעל ערך מסוים, מה שמקנה מעין "רשת ביטחון" לכספי ההשקעה. בנוסף, פיזור ההשקעה על פני סוגי נכסים ומיקומים שונים, מפחית מאוד את הסיכון הכולל של התיק.
עובדה: מחקר שנערך על ידי אוניברסיטת MIT בחן את התנהגות ההשקעות לאורך השנים והראה כי לנדל"ן יש את שיעור התנודתיות הנמוך ביותר ואת היחס הטוב ביותר בין סיכון לתשואה, בהשוואה למניות ואגרות חוב.
דוגמה: קרן ריט (קרן נדל"ן מניבה) בישראל שפיזרה את השקעותיה בין סוגי נכסים (משרדים, מסחר, תעשייה) ואזורים שונים בארץ, הציגה ביצועים חיוביים ויציבים גם בשנת משבר הקורונה ב-2020, וסיימה את השנה עם עלייה של 1.1% בשווי נכסיה.
השפעת מיסוי מופחתת
היבט חשוב נוסף של השקעה בנכסים הוא היתרונות המיסויים הייחודיים לענף. שיעורי המס על רווחי הון ממכירת נדל"ן נמוכים לרוב משמעותית ביחס למס על רווחים מניירות ערך, וקיימות הטבות מס שונות בהתאם לסוג הנכס, זהות המחזיק ומספר שנות ההחזקה. כמו כן, ניתן לנצל קיזוזי פחת שנתיים של הנכס כנגד ההכנסות השוטפות ממנו, ולדחות תשלומי מס שבח בעסקאות של מכירה מחדש (1031 Exchange בארה"ב). כל אלו מאפשרים לייעל משמעותית את תזרים המזומנים ואת התשואה נטו אחרי מס.
דוגמה: בישראל, מס שבח על מכירת דירת מגורים מופחת ל-0% על הזכאים לפטור ממס (לאחר מגורים של 18 חודשים), בעוד רווח ממכירת מניות יתחייב במס של 25% על בעלי מניות מהותיים.
אתגרים וסיכונים להתחשב בהם
על אף היתרונות וההבטחות הגדולות של השקעה במימון נדל"ן, חשוב להכיר גם את הסיכונים האפשריים, כמו שינויי חקיקה, נזילות מופחתת, אובדן שוכרים, תחזוקה שוטפת ועלויות בלתי צפויות. ניהול נכסים דורש ידע משפטי וטכני, השקעת זמן, ולעתים גם חשיפה מסוימת להונאות מצד גורמים בעייתיים. לכן חשוב לבצע בדיקות נאותות מעמיקות ולהקפיד על ניהול מקצועי ושמרני שממזער את החשיפות השליליות.
סיכום
על רקע שלל היתרונות האסטרטגיים בתחומי התשואה, הערך והסיכון, אין פלא שמימון נדל"ן נחשב מזה שנים רבות לאפיק ההשקעה המועדף על משקיעים מתוחכמים. יכולתם של הנכסים להניב הכנסה שוטפת גבוהה, לצבור ערך קרקעי לאורך זמן ולשמור על רמת סיכון נמוכה יחסית, בשילוב עם היתרונות המיסויים הייחודיים - הופכת אותם לחלום של כל משקיע. הדרך האופטימלית למינוף מלוא הפוטנציאל טמונה בבחירה מושכלת של הנכסים, פיזור על פני מאפיינים ומיקומים שונים, וניהול איכותי הדוק. בסופו של דבר, ההבטחה לעתיד טוב יותר באמצעות בעלות על נדל"ן, מושתתת על היגיון כלכלי בריא ומוכח. בעוד ששווקים פיננסיים הם הפכפכים וטכנולוגיות משתנות חדשות לבקרים, הצורך האנושי הבסיסי בקורת גג ובשטח מסחרי הוא נצחי. מי שלומד לתעל את הביקושים האלו לטובת השקעות נדל"ן חכמות, יכול להיות סמוך ובטוח שהכסף שלו אכן עובד קשה ונותן את התוצאות המרבית לטווח הארוך.